Vad ska jag göra för att få ersättning av en hyresgäst som orsakat skada och vägrar lämna tillbaka nyckeln?
Hej! Jag har under några år hyrt ut ett rum i mitt hus. Nu när hyresgästen ska flytta trilskas hon med att ersätta möbler hon haft sönder, trots att de var nyinköpta när hon flyttade in. Hon har dessutom målat garderobsdörrar helt felaktigt, så det krävs ett stort arbete för att återställa dessa. Hon vill inte stå för kostnaderna. Hon har heller inte lämnat nyckeln trots att kontraktet löpt ut. Saker återstår också att åtgärda i rummet som att laga och sätta fast lådor i garderoben. Hur kan jag begära ersättning?
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du vill att jag ska komplettera eller förtydliga något är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Svaret är för läsvänlighetens skull uppdelat på ett antal rubriker. Längst ned återfinner du min konkreta rekommendation till dig.
Vilken lag är tillämplig och vad säger den?
I hyresförhållanden är 12 kap. jordabalken tillämplig lagstiftning (vilken i folkmun ofta kallas för "hyreslagen"). De lagrumshänvisningar som förekommer under denna rubrik avser detta kapitel. Ordet "lägenhet" likställs med "rum" i hyreslagens mening.
I 24 § återfinns den s.k. "vårdplikten", som innebär att hyresgästen ska visa lägenheten och inredningen allmän omsorg. Om hyresgästen, till följd av vårdslöshet, orsakar skada är hen enligt samma paragraf skyldig att ersätta skadan. Ersättningsskyldighet föreligger alltså inte per automatik bara för att något gått sönder, utan det krävs att hyresvärden kan bevisa att skadan hängt samman med ett vårdslöst beteende från hyresgästens sida. Normalt slitage ger naturligtvis inte upphov till skadeståndsskyldighet.
Vidare har hyresgästen enligt 24 a § rätt att t.ex. måla om och tapetsera utan att be hyresvärden om lov. Visar det sig i efterhand att åtgärden fått en negativ inverkan på lägenhetens "bruksvärde" är dock hyresgästen skyldig att ersätta hyresvärden för värdeminskningen. I normalfallet ska ersättningens storlek motsvara kostnaden för att återställa lägenheten till ursprungligt skick.
Är det olagligt att inte lämna tillbaka en nyckel?
Att inte återlämna en nyckel efter att hyreskontraktet löpt ut borde betraktas som "olovligt förfogande" enligt 10 kap. 4 § brottsbalken. Om hyresvärden i en sådan situation beslutar att bekosta installation av ett nytt lås är hyresgästen skadeståndsskyldig för den utgiften enligt 2 kap. 2 § skadeståndslagen.
Vilka rättsliga åtgärder kan du vidta och vad är värt att tänka på kring detta?
I ett läge där det inte går att nå en överenskommelse återstår endast vända sig till antingen kronofogden (genom en ansökan om betalningsföreläggande) eller tingsrätten (genom en stämningsansökan). Kronofogden har dock inte rätt att avgöra vem som har rätt i en tvist och överlämnar sådana ärenden, om den som ansökt gett sitt samtycke, till tingsrätten. Därför kan det vara smidigare att, om man vet att motparten ändå inte kommer att betala frivilligt, gå direkt till tingsrätten.
En handläggning vid tingsrätten börjar med att den som vill ha betalt (kallad "käranden") skickar in en stämningsansökan. Ansökningsavgiften i mindre mål, där den begärda ersättningen är lägre än 22 400 kr, uppgår till 900 kr. För ersättningsanspråk som är högre än så är ansökningsavgiften 2800 kr.
När stämningsansökan väl skickats in ansvarar tingsrätten för att, som det heter, utfärda stämning gentemot den som betalningsanspråket riktar sig mot (kallad "svaranden"). När detta är gjort ska det sättas ut en tid för muntlig förhandling, då parterna träffas och inför domaren presenterar sina respektive versioner av vad som har inträffat. Om käranden lyckas bevisa att det föreligger en skadeståndsskyldighet meddelas en dom där svaranden förpliktas att betala skadestånd. Domen kan, om svaranden fortfarande inte vill betala, skickas till kronofogden, som sedan utmäter dennes tillgångar.
Gällande rättegångskostnader, som kan vara en mycket betydelsefull aspekt att väga in, ansvarar den som förlorar för att ersätta motpartens kostnader. I mål som handlar om mindre än 22 400 kr är rättegångskostnadsansvaret kraftigt begränsat. Vid högre belopp finns ingen begränsning (man är helt enkelt tvungen att, inom rimliga gränser, betala för de kostnader som motparten har haft). Det är därför viktigt att, innan man drar igång en rättsprocess, noga analysera utsikterna att vinna.
Min rekommendation till dig
Det bästa är alltid att försöka lösa konflikter i samförstånd, även om det innebär att man inte får precis som man vill. Rättsprocesser är energi-, kostnads- och tidskrävande och utfallet svårt att förutspå. Om det absolut inte går att komma överens tycker jag att du ska berätta för hyresgästen vilka konkreta åtgärder du överväger att vidta (d.v.s. polisanmäla för olovligt förfogande och skicka in en stämningsansökan till tingsrätten).
Hjälper inte det heller tycker jag att du, efter att ha presenterat ditt bevismaterial för en person med juridiska kunskaper, ska göra slag i saken och gå till domstol. Du kan få hjälp av min duktiga och färdigutbildade kollegor här på Lawline, eller höra av dig till mig för fortsatt dialog.
Med vänlig hälsning,
