Vad kan jag göra när den nyproducerade bostadsrätten jag köpt har en för liten terrass?
Hej! Vi har köpt en takvåning (nyproduktion) med terrass. I avtal, broschyrer och ritningar så anges terrassen till 52 kvm men vid kontrollmätning efter inflyttning så visade det sig att terrassen är 45 kvm. Skillnaden på 7 kvm har efter vår mätning verifierats av både brf och byggherren men båda anser att vi inte är berättigade till någon ekonomisk kompensation då terrassens storlek inte har någon framtida prispåverkan vid en försäljning. Vi har framfört att för oss handlar det om att vi inte kan möblera och nyttja terrassen på det sätt vi antog när vi köpte lägenheten. Genom den här minskade ytan så missar vi möjligheten att njuta av kvällssolen. Innan köp kontrollerade vi möblerbarheten för att just kunna njuta av kvällssolen som nu minskat radikalt då tänkta möbler inte får plats helt enkelt. Har vi rätt till någon ekonomisk kompensation för skadan vid lidit? Lägenheten kostade 5,5 MSEK och är på 115 kvm. Vilken lagtext gäller för oss, konsumentköplagen och/eller köplagen? Kan felet betraktas som ringa eller enkelt?
Lawline svarar
Inledning
Hej!
Tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar är i behov av kompletteringar eller förtydliganden är du välkommen att publicera en kommentar, alternativt mejla marcus.backstrom@hotmail.com. Lagrumshänvisningar avser i det följande bostadsrättslagen.
Vilken lag är tillämplig?
Vid upplåtelse av nyproducerade bostadsrätter är varken konsumentköplagen eller köplagen tillämpliga. Istället aktualiseras det konsumentskydd som återfinns direkt i bostadsrättslagen och som i vissa fall ger köparen rätt att häva avtalet eller få ekonomisk kompensation för brister i bostadsrätten. Utgångspunkten vid den bedömningen är vad som föreskrivs av det upplåtelseavtal som du tecknat med bostadsrättsföreningen.
Vad säger bostadsrättslagen?
Enligt den grundläggande regeln i 7 kap. 1 § ska lägenheten på tillträdesdagen vara i sådant skick att den ”enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”. Om detta krav på lägsta godtagbara standard inte är uppfyllt får bostadsrättshavaren själv avhjälpa bristen på föreningens bekostnad (7 kap. 2 §). Enligt samma bestämmelse får bostadsrättshavaren säga upp upplåtelseavtalet om bristen inte kan avhjälpas och densamma är av ”väsentlig betydelse”. Om lägenheten inte får tillträdas i rätt tid föreligger rätt till nedsättning av årsavgiften enligt 7 kap. 3 §.
Vad innebär detta för dig?
Jag kan konstatera att lagtexten inte ger oss särskilt mycket vägledning i detta fall. Att terrassen är 7 kvm mindre än vad som föreskrivs i upplåtelseavtalet utgör, vågar jag påstå, inte en brist av väsentlig betydelse i bostadsrättslagens mening. Någon hävningsrätt föreligger därmed med största sannolikhet inte i ditt fall. Några konkreta bestämmelser om prisavdrag och liknande finns heller inte i bostadsrättslagen.
Istället måste bedömningen helt och hållet göras utifrån det upplåtelseavtal du ingått med föreningen (som båda parter naturligtvis är förpliktade att följa). Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer ska ett avtalsbrott som ger upphov till skada ersättas av den part som orsakat skadan. Frågan blir då om den felaktiga uppgiften om terrassens storlek inneburit en skada i juridisk mening för dig?
Min bedömning, som naturligtvis kan vara felaktig, är att någon ersättningsbar skada inte har uppstått. Det faktum att du och din partner inte kan möblera terrassen som ni från börjat planerat kvalificerar sig inte som någon skada rent juridiskt, då det inte borde vara omöjligt att möblera en 45 kvm stor terrass så att man kan vistas där under såväl dag- som kvällstid. Det är helt enkelt ett bekymmer som du och din partner får reda ut själva.
Mer oklart är om de 5 500 000 kr ni betalat för lägenheten egentligen borde ha varit lägre, med beaktande av att terrassen inte är så stor som det avtalats om. Om det går att bevisa att det egentliga värdet exempelvis är 5 400 000 kr är du i princip berättigad till mellanskillnaden på 100 000 kr, som då ska utges av bostadsrättsföreningen (som i sin tur kan kräva byggherren på kompensation för felaktigt utförande av byggnationen).
Att lyckas bevisa detta i en domstol bedömer jag dock som mycket svårt. Motparten kommer sannolikt argumentera för att en så pass marginell avvikelse avseende terrassens storlek (som ju inte påverkar lägenhetens standard i övrigt) inte innebär att ett för högt pris har betalats. Att med sådan trovärdighet som krävs i en domstol slå hål på en invändning av det slaget framstår som väldigt utmanande.
Min rekommendation till dig
Min något defensiva rekommendation blir mot bakgrund av vad som anförts att inte göra ett rättsligt ärende av detta. Utgången av en domstolsförhandling ter sig högst oklar och det kan i värsta fall kosta dig hundratusentals kronor att driva en process som leder till förlust (advokatarvoden springer snabbt iväg).
Istället anser jag att du ska satsa på diplomati och ännu en gång framhålla för bostadsrättsföreningen att det känns ledsamt att avtalet till fullo inte infriats. Du kanske kan föreslå avgiftsbefrielse under exempelvis ett kvartal som plåster på såren? Om det inte leder till någon förändrad inställning från föreningens sida så är det nog, tyvärr, inte mycket att göra åt saken.
Med vänlig hälsning,
