Uthyrning av parkeringsplatser, vad gäller för uppsägningstid?
Vi är ett fastighetsbolag som hyr ut lägenheter samt garage och p-platser till de boende. Vi ska upplåta ett antal platser till en bilpool men vet i nuläget inte hur många vi behöver. Kan vi i hyreskontraktet skriva att det gäller tillsvidare men med möjlighet att med 3 mån uppsägning säga upp kontraktet om vi behöver det till bilpoolen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline.
Sammanfattat svar av den längre genomgången:
För platser utomhus gäller den uppsägningstid ni avtalar om. Där kan ni alltså avtala helt fritt med en vecka uppsägningstid om ni vill.
För garageplatser inomhus gäller däremot uppsägningstid på nio månader om hyrestiden varit längre än nio månader. Besittningsrätten är dock indirekt, vilket medför att den som hyr garageplats ska flytta vid uppsägning, men att ni måste betala en årshyra till den personen.
I praktiken här medför det antagligen inte så stora kostnader och därför kanske det inte spelar så stor roll i det långa loppet? Om ni säger upp 2 platser så får ni alltså betala två årshyror. Det kan ju dock bli en del om det är dyra platser eller många platser.
Worst case scenario är alltså att ni behöver betala ut en årshyra till varje plats ni vill säga upp.
Längre genomgång:
Jag förstår din fråga som att företaget, i ett förenklat scenario har 10 parkeringsplatser, samt att ni i dagsläget vill hyra ut 3 till bilpoolen och 7 till boende, men att det vid senare tillfälle kan vara så att bilpoolen vill ha 5 platser. Då vill ni kunna säga upp två boende som får ordna annan parkering eftersom ni kanske av miljöskäl eller av ekonomiska skäl hellre har bilpoolen som ”hyresgäst”.
Först och främst så gäller lite olika regler för garage och P-plats utomhus.
När man hyr ett garage eller del av ett garage så är det att likna vid lokalhyra. Nu verkar ni hyra ut till privatpersoner, men lokalhyra är exempelvis när någon hyr ett kontor. Vissa besittningsregler finns, men inte samma regler som gäller om ni försöker avhysa en boende som inte betalar hyran eller missköter sig.
Jag vet inte riktigt om ni hyr ut kontorsutrymmen eller liknande. Men om ni gör det så kan man se garage-plats som ungefär samma sak.
Att däremot hyra ut en P-plats som bara är en ruta på marken utan beständiga tak eller väggar har dock inte samma besittningsskydd.
Vad gäller för P-platser utomhus?
Om det gäller P-platser utomhus så klassificeras det juridiskt som ett s.k. lägenhetsarrende. Jordabalken 8:1 stycke 2. Lite missvisande namn kanske, men det beror helt enkelt på att man arrenderar ut mark som inte används till jordbruk eller till annan anläggning (ex. golfbana).
Uppsägningstiden är som standard 6 månader från fardag, om inte annat avtalats. JB 8:5. Fardag är den 14 mars, här finns alltså en bestämd uppsägningsdag som uppsägningstiden startar om man inte avtalat annat.
Här kan ni dock utan problem ha en veckas uppsägningstid, men det kanske egentligen inte behövs och därför kan man ju ha en månad eller liknande. Huvudsaken här är alltså att om man bestämmer något annat än standard, så gäller det.
Det är alltså lätt att ha kort uppsägningstid på platser utomhus.
Vad gäller för garageplatser inomhus?
Eftersom en garageplats har väggar och tak och är en del av en byggnad så gäller andra regler än de för en parkeringsplats utomhus där man bara hyr ut en markyta. Det framgår av JB 12:1 stycke 1.
Kikar man lite längre ner i bestämmelsen så framgår det att uthyrning av del i byggnad kan ha två olika karaktärer. Dels bostadsrättslägenhet, om någon till huvudsak bor i den, dels lokal, om det är något annat. JB 12:1 stycke 3. Det här är alltså något ”annat” och därför ska uthyrning av garageplats betraktas precis på samma sätt som om man hyr ut ett kontor till ett företag.
Eftersom vi är i 12 kapitlet jordabalken gäller klart fler besittningsregler och uppsägningsregler som kan vara mer eller mindre betungande för hyresvärden.
Lokalhyra som det här är har snällare besittningsregler, men å andra sidan värre uppsägningstider. (Snällare eftersom soc. sällan får för sig att betala hyran åt ett företag med ekonomiska svårigheter exempelvis).
Uppsägningstiden för garage:
När det gäller uppsägningstiden så konstaterar JB 12:4 att om man har ett avtal som löper på obestämd tid så är det nio månaders uppsägningstid. Klart längre än vad det vanligtvis är för bostäder alltså.
Det kan låta konstigt att det är längre uppsägningstid för en garageplats än för en bostadsrättslägenhet men i praktiken så beror det på att lokalhyra oftast är något som sker mellan näringsidkare och då är det helt enkelt så att man valt att skydda hyresvärden mer eftersom lokal för verksamheter kan vara svårare att hyra ut än en bostadslägenhet. Det kan ta längre tid att hitta ett nytt företag som vill hyra, samtidigt som bostadsmarknaden är snabbare.
Teoretiskt sett så har man alltså valt att skydda båda parterna, eftersom hyresvärden garanterat har rätt till 9 månadshyror om hyresgästen väljer att flytta.
Det som i ert aktuella fall blir en nackdel för er är alltså i teorin tänkt som en regel som ska förbättra er situation eftersom man oftast vill hyra ut hela tiden och inte vill att folk ska flytta in och ut ur en lokal då det medför extra arbete när man söker nya hyresgäster.
Om lokalen missköts och därför kan anses förverkad gäller självklart inte uppsägningstid utan om en hyresgäst missköter sig så kan de alltid vräkas om deras misskötsel är tillräckligt grov. Jag förutsätter dock att det inte är aktuellt här utan det är egentligen flexibilitet ni efterfrågar och därför struntar jag i reglerna om när en lokal blir förverkad och omedelbar avhysning kan ske. Det är nämligen inte aktuellt i de flesta fallen här är jag rätt säker på.
Det blir också nio månaders uppsägningstid om man har en bestämd hyrestid som överstiger nio månader. JB 12:4 stycke 2 punkten 5.
Om ni har ett avtal som förnyas med en bestämd tidsperiod så sker det en total beräkning av hyrestiden, så ni kan inte förlänga avtalet med åtta månader i taget. En månad efter den första förlängningen så har hyrestiden varit över nio månader och då gäller den bestämmelsen ändå.
Vad händer egentligen under uppsägningstiden?
Lokalhyra är speciellt på det viset att uppsägningstiden inte är en egentligen besittningsrätt. Vad man pratar om är ett indirekt besittningsskydd.
Det är nämligen så att lokalhyresgästen skall flytta från lokalen vid uppsägning. Men ni som hyresvärd blir skyldig att betala för kostnader som detta medför. Det kan bli exempelvis en årshyra enligt JB 12:58b.
När det gäller parkeringsplatser blir det alltså förmodligen ganska låga kostnader. Det hade ju varit helt annorlunda om det rörde en industrilokal där det kostar stora summor att flytta maskiner och ändra visitkort och diverse kostnader samt hyra…
Ert största problem här blir alltså inte något ekonomiskt förmodligen utan istället några irriterade hyresgäster.
Därför borde ni försöka förebygga denna irritation eftersom irriterade hyresgäster kan känna sig lurade och kräva kompensation.
En väl informerad hyresgäst kanske inte gör det, samtidigt som den väl informerade hyresgästen inte snackar skit om er med grannarna.
Vilket är det bästa sättet att undvika en irriterad garagehyresgäst?
Här finns det flera olika varianter man kan välja.
Det ena är att rakt ut vara helt ärlig mot hyresgästen och säga att ni vill ha möjlighet att säga upp avtalet för Bilpoolen. Hyresgästen kommer känna till förutsättningarna och kommer förmodligen aldrig känna sig lurad. I förväg kan man dessutom kolla upp garage i närheten där det kan finnas platser för personens bil. Om ni visar er behjälpliga på det här sättet är chansen att hyresgästen kräver ersättning mindre och irritation mindre.
Ett annat alternativ är att rakt av konstatera i hyresavtalet att hyresavtalet kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid (eller annan tid ni väljer). Ni nämner inte Bilpoolen utan spelar helt enkelt på att det här är ”standard” vid er garageplatsuthyrning.
Chansen finns nämligen att majoriteten av hyresgästerna accepterar detta. Det är ju samma sak som gäller för bostaden så varför skulle det inte gälla här?
Ytterst få personer känner nog till att deras garageplats har längre uppsägningstid än deras bostadslägenhet. Här gör man alltså en felaktig uppsägningstid, men antagligen så anpassar sig folk efter den, eller tycker att det är rimligt. Det är lite av en chansning egentligen, för skulle någon hyresgäst inte rätta sig efter det så gäller ju egentligen nio månaders uppsägningstid. Att ni avtalat om tre spelar alltså ingen roll egentligen. Det här kan alltså anses vara lite fult om det upptäcks, men samtidigt kan ni spela på att ni inte förstod att det var lokalhyra utan trodde att det var samma regler som för bostadshyra, dvs tre månader. Egentligen ett acceptabelt misstag med tanke på att det är snåriga regler.
Det finns även en tredje möjlighet som är en kombination av korrekta regler, men med lite fel eller ful tillämpning.
Det finns nämligen vissa undantag som gör att besittningsreglerna inte gäller som vanligt för just lokalhyra. Dessa finns i JB 12:56-60.
Här finns en bestämmelse i JB 12:56 stycke 2 som säger att ni kan komma överens med hyresgäster om att de ska avstå sitt besittningsskydd. Om ni kommer överens om att de ska avstå besittningsskyddet i max 5 år enligt en blankett som finns här. (Vill man ha besittningsavståendet längre än fem år krävs hyresnämndens tillstånd enligt en annan blankett). Då har ni alltså i praktiken rätt att säga upp deras lokalhyra, utan att ge dem ersättning under uppsägningstiden enligt mitt lilla exempel ovan.
Problemet är att, som du ser på blanketten, så gäller den egentligen bara om ni själva vill bedriva verksamhet i lokalen, eller om ni själva är hyresgäster och besittningsskyddet ska avstås eftersom det rör sig om andrahandsuthyrning.
Det här är alltså ett besittningsavstående som inte egentligen hjälper er eftersom det inte riktigt passar in på det ni vill göra, ni vill ju säga upp lokalhyran för att hyra ut till en annan verksamhet.
Det här alternativet är alltså inte heller helt juridiskt riktigt, och eftersom ni felanvänder det så blir det även här 9 månaders uppsägningstid om en hyresgäst påpekar det.
Ni kan alltså inte komma runt 9 månaders uppsägningstid på något sätt här tyvärr. Men ni kan välja olika alternativ som utåt sett kan se korrekta ut och som medför att folk faktiskt accepterar en kortare uppsägningstid.
Men ni måste tyvärr vara beredda att betala om någon vägrar acceptera den kortare tiden.
Vad händer om man säger upp någons bostadslägenhet då? Får de behålla sin garageplats ändå?
Nej, det kanske låter konstigt det här med längre uppsägningstid för garaget än för bostadslägenheten eftersom en boende som ska flytta får behålla sin parkeringsplats 6 månader längre än sin bostad. Det hela finns reglerat i JB 12:6 stycke 3 som säger att en lokalhyra som har användning på grund av bostadslägenheten sägs upp tillsammans med bostadslägenheten. Om någon flyttar kan deras garagehyra alltså sägas upp i samband med bostaden, då behöver ni inte vänta sex månader extra för garageplatsen.
Mina råd:
Om ni har parkeringsplatser både inomhus och utomhus så är det alltså lättast att skapa avtal som kan sägas upp snabbt med kort uppsägningstid utomhus. Om Bilpoolen vill ha det så är det alltså det bästa alternativet, då slipper ni garagekrångel. Det är alltså klart mest fördelaktigt för er.
Även garageplatser på ett tak omfattas av detta. Ett tak är ingen lokal...
Om det är så att Bilpoolen vill vara i garaget så får ni ju dock välja lite vilken framtoning som ni anser passar er.
Om ni förklarar för nya hyresgäster att ni har tre månaders uppsägningstid för garageplatserna, och i dagsläget enbart kommer säga upp garageplatserna om Bilpoolen skall expandera så tror jag inte att någon kommer störa sig på det och göra sig svår. Om folk accepterar det så blir det ju inget problem.
För att ytterligare underlätta bör ni även påpeka att en person som får sin parkeringsplats uppsagd på grund av Bilpoolen hamnar först i kön till ny garageplats om det blir nya lediga. (Om ni har kö till platserna dvs). Det är nog något som ytterligare minskar personens irritation. Det är ju trist att förlora en plats och hamna långt bak i kön om det tar tid att få ny.
Dessutom kan ni redan i förväg undersöka om det finns andra möjligheter i närheten. En garagehyresgäst som förlorar sin plats men får tips och råd om nya platser i närheten blir garanterat mindre sur än en person som känner att han blir utslängd utan någon hjälp alls.
Sen är det klart att om det väl uppstår problem och någon hävdar att de ska ha nio månader uppsägningstid. Ja då tjänar ni antagligen på att betala den kostnaden om det inte blir väldigt mycket pengar för att det rör många platser och platserna är dyra. Kanske vill Bilpoolen ha platserna och är beredda att stå för den kostnaden?
Antagligen rör det här inte så mycket pengar egentligen här och då kan det vara väldigt onödigt att bråka eftersom det kan ge dålig publicitet.
Mer hjälp?
Om det skulle dyka upp följdfrågor när du läser eller om jag missuppfattat något så får du höra av dig till mig på Jonas.Lind@lawline.se. Hör gärna av dig om det är så att det kan finnas förutsättningar som gör att svaret kanske kan bli annorlunda.
Med vänliga hälsningar,
