Upptäckt fel under besiktning vid köp av hus
Hej,
Min man och jag har vunnit en budgivning på ett hus. Vid besiktningen upptäckte man en mögelskada i badrummet som medförde att badrummet behövde renoveras. Säljaren åtog sig att stå för detta och vi skulle ha möjlighet att göra standardhöjande tillval på vår bekostnad. Innan vi börjar investerasaker till ett hus vi inte äger skulle vi vilja formulera nån slags optionsavtal som säger att vi har rätt att köpa huset till det pris vi vann budgivningen på när renoveringen är färdigställd. hur ska detta göras? Vad behöver vi tänka på? Finns det några malldokument för sådant, ungefär som ett förtryckt hyreskontrakt?
Som ett alternativ har vi funderat på att skriva ett hyreskotrakt till att börja med, för att få möjlighet att börja flytta in saker även om inte badrummet är klart. kan vi då skriva in en särskild bestämmelse i detta som ger oss option på köp? Blir det tillräckligt bindande?
MVH, Maria
Lawline svarar
Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!
I förstahand hade jag rekommenderat att ni stämmer av situationen med den involverade mäklaren, som bör kunna komma med förslag på hur det här lämpligast kan lösas med hänsyn till just er unika situation.
Jag ger här nedan ett kortfattat råd baserat på de bakomliggande faktorerna som framgår i er frågeställning.
I ett första steg bör man utgå ifrån vad era avsikter med köpet är. Ni önskar förvärva fastigheten och säljaren vill avyttra den. Följande handlingar bör därmed gå i den riktningen. Med det sagt hade jag påpeka att man bäst uppnår detta genom att binda er själva och säljarna till köpet. Detta uppnår man genom att uppfylla kraven för bindande avtal avseende köp av fast egendom, för vilka det finns formalkrav enligt Jordabalken (läs Jordabalken (1970:994) 4 kap. 1-6 §§).
Någon annan lösning, exempelvis hyresavtal eller optionsavtal, stämmer inte överens med er partsvilja och kan endast orsaka mer problem enligt min bedömning. (Enligt allmänna avtalsrättsliga principer utgår man alltid ifrån vad parterna till ett avtal hade för avsikt med att ingå avtalet. Skulle en skada eller ett fel inträffa under transaktionen kan ansvarsbedömningen kompliceras avsevärt om parterna ingått avtal som inte stämt överens med vad de hade för avsikt med avtalet. Exempelvis syftar hyresavtal endast till upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom, där äganderätten ej ska övergå, vilket vore direkt missvisande i er situation).
När ni väl uppnår ett bindande avtal med säljaren har ni ganska fria möjligheter att inom avtalet styra hur ersättningen för badrumsrenoveringen ska regleras. Ni kan även införa svävarklausuler som ger er rätt att frånträda avtalet under vissa villkor. Med andra ord kan ni inom avtalet uppnå just den effekten ni önskar när ni talar om optionsavtal.
Jag kan tyvärr inte vara mer konkret än så i min bedömningen då er situation är väldigt beroende på faktorer som inte uppstått än. Min bedömning är att ni har många olika alternativ att välja på, att era frågeställningar går att adressera inom köpavtalet för fastigheten (och bör inte beblandas med hyresavtal eller optionsavtal).
Om mäklaren inte har möjlighet att upprätta köpehandlingarna så att ni tillförsäkras tillräckligt med säkerhet så har vi konsulter som kan hjälpa er med att utforma villkoren och klargöra vilka effekter som är möjliga att uppnå genom köpehandlingarna.
Jag hoppas den här rådgivningen har varit behjälplig och önskar ni rådfråga en av våra konsulter om köpehandlingarna är ni välkomna att återkomma med era kontaktuppgifter till mig.
Lycka till med huset!
Med vänliga hälsningar
fredrik.norberg@lawline.se
