Uppsägning och ogiltighet av förhandsavtal om bostadsrätt
I höstas 2017 skrev jag på ett förhandsavtal där preliminär inflyttning anges Q2 - Q4 2019 och preliminär tid för upplåtelse är Q4 2018 - Q2 2019.I det "finstilta" som rör övertagandet, står det att Förhandstecknaren förbinder sig att förvärva lägenheten med bostadsrätt och även att inflyttningsdag är preliminär. Går det att säga upp ett sådant avtal?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om förhandsavtal beträffande bostadsrätter hittar du i bostadsrättslagen (BRL). Ett förhandsavtal är ett avtal som innebär att en bostadsrättsförening blir skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt en förhandstecknare, som i sin tur förbinder sig förvärva lägenheten (5 kap. 1 §). Nedan kommer jag att redogöra för när man som förhandstecknare har möjlighet att dra sig ur ett förhandsavtal.
Uppsägning av förhandsavtal
Om förhandstecknaren säger upp avtalet har han rätt att få tillbaka förskottsbetalningen samt rätt till skälig ersättning för kostnader beträffande inredning och utformning av lägenheten, som till följd av uppsägningen blivit onyttiga för honom (5 kap. 9 § BRL). En förhandstecknare får bl a säga upp avtalet om
1) lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
2) upplåtelsen på grund av försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller
3) avgifterna för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angavs i förhandsavtalet (5 kap. 8 § BRL).
Uppsägning med anledning av omständigheterna i punkt 2 kan ske så länge fördröjningen inte beror på förhandstecknaren själv. Det har ingen betydelse vad orsaken till fördröjningen är. Begreppet "skälig tid" ska tolkas restriktivt och innebär att en upplåtelse bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet.
Gemensamt för de tre uppsägningsgrunderna är att de inte blir aktuella förrän i slutet av köpprocessen. Eftersom den beräknade tidpunkten för upplåtelse sträcker sig väldigt långt i tiden är det svårt att på förhand säga om uppsägning kan komma att bli aktuellt. En sådan formulering kan däremot göra att ert förhandsavtal är ogiltigt (se nedan).
Ogiltighet
För att ett förhandsavtal ska var giltigt krävs det att avtalet uppfyller vissa formkrav. Avtalet ska bland annat ange den beräknade tidpunkt för upplåtelsen (5 kap. 3 § första stycket BRL). Ett avtal som strider mot formkraven är ogiltigt (5 kap. 4 § BRL). På senare år har det uppmärksammats att förhandsavtal inte sällan anger ungefärliga upplåtelsetidpunkter som sträcker sig långt i tiden. I juridisk litteratur har det uttalats att upplåtelsetidpunkten inte får sträcka sig längre en ett par veckor. En beräknad upplåtelsetidpunkt som sträcker sig sex månader bör på så vis innebära att förhandsavtalet är ogiltigt i sin helhet.
Sammanfattning
Eftersom den beräknade upplåtelsetidpunkten ditt förhandsavtal har angetts som ett tidsintervall om sex månader, misstänker jag att förhandsavtalet är ogiltigt. I så fall har du rätt att få tillbaka eventuell förskottsbetalning jämte ränta. Med tanke på att frågan handlar om så pass stora summor rekommenderar dig att kontakta en av våra jurister. Det kan du göra här.
Med vänlig hälsning,
