Uppsägning av hyresgäst i villa
Hej.
En nära släkting till mig äger en villa med en separat lägenhet på andra våningen. Lägenheten är uthyrd sedan några år och själv bor hon på nedervåningen. Hyresgästerna har skött sig utan anmärkning, men nu behöver min släkting lägenheten då hon vill hyra ut den till sitt barnbarn istället, som dessutom kan hjälpa henne vid behov. Kontraktet har just nu ingen tidsbegränsning. Kan hon säga upp lägenheten? Vilka regler gäller?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Eftersom din släkting hyr ut en del av sitt eget hus i syfte att hyresgästen ska använda det som bostad, blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig (privatuthyrningslagen). Detta är dock under förutsättning att hyresavtalet ingicks efter 1 februari 2013, och då jag inte vet när avtalet skrevs tar jag i svaret upp vad som gäller om privatuthyrningslagen gäller eller om de vanliga reglerna i 12 kap. jordabalken (JB) ska användas.
Privatuthyrningslagen
En stark fördel för din släkting om privatuthyrningslagen är tillämplig är att hyresgästen som huvudregel aldrig har rätt till förlängning av avtalet (3 § tredje stycket.). Hyresvärden kan då alltid säga upp avtalet till att upphöra med tre hela månaders uppsägningstid. Det sägs inget i lagen om att uppsägningen ska vara skriftlig, men jag rekommenderar det starkt för det fall att ni måste kunna bevisa att uppsägning skett.
12 kap. JB (hyreslagen)
Om jordabalken ska tillämpas är istället huvudregeln att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, utom i de undantagsfall som räknas upp i 12 kap. 46 §. Du skriver att hyresgästerna har skött sig utan anmärkning, så då tänker jag att det är undantaget i sjätte punkten om en- eller tvåfamiljshus som främst är aktuellt. Då görs en intresseavvägning mellan din släktings intresse av att kunna förfoga över lägenheten och hyresgästens intresse av att kunna bo kvar. Om fallet är så att hyresvärden själv tänkt flytta in eller sälja huset får hyresgästen regelmässigt flytta, medan situationen är mer svårbedömd om hyresvärden vill hyra ut till någon annan. Du nämner att din släkting vill hyra ut till sitt barnbarn som även kan ge släktingen omsorg vid behov. Om det inte finns några särskilda omständigheter hos hyresgästerna som motiverar ett starkt intresse av att bo kvar i huset, framför allt rörande barn, låter det för mig som att det inte föreligger hinder för din släkting att säga upp hyreskontraktet även enligt 12 kap. JB. Här gäller också tre hela månaders uppsägningstid om inte längre tid avtalats, och det är krav på skriftlig uppsägning enligt 12 kap. 8 § JB.
Jag hoppas att svaret är er till hjälp.
Med vänliga hälsningar,
