Uppsägning av hyresgäst - Besittningsskydd

Question

Vi äger sedan 2012 en fastighet i X, X kommun. Fastighetsbeteckningen är Berg x:xx och adress X. Det är en gammal skolbyggnad som ligger på landet och vid förvärvet så fanns det en hyresgäst i huset på övervåningen. Huset var då klassat som hyreshus 321. Efter vårt förvärv gjorde vi om den till två bostäder, en på nedre plan och en på övre. Huset är sedan 2013 klassat som småhusbyggnad 220.

Vi har sedan 2013 haft diskussion med hyresgästen om att hon ska flytta och vi har försökt att erbjuda vårt stöd i detta då vi hade för avsikt att ta över hela byggnaden för oss själva. Detta ledde till att hon kontaktade hyresgästföreningen. Vi har därefter ansökt och haft två ärende i Hyresnämnden Örebro och det senaste var i år och där vi väntar besked från mötet den 30 augusti.

Det är ett långt ärende och där både hyresgästförening såväl som sociala myndigheten i Askersund (samt polis) varit inblandat och vi har bl.a. lämnat en orsosanmälan till kommunen.

Vi har nu varit i kontakt med Hyresnämnden Stockholm och de anser att Hyresnämnden Linköping/Örebro överhuvudtaget inte skulle tagit upp ärendet utan direkt hänvisat till tingsrätt. Härigenom har vi förlorat ca 18 månader

Vi har tröttnat på alla hantering och gick därför ut med en försäljning under juli månad av fastigheten via Svensk Fastighetsförmedling Askersund. Vi fick bud på första visningen som vi accepterade. Fastigheten är nu såld och tillträde för köparen är planerat till den 30 oktober med förutsättning att fastigheten är tom.

Vi vet inte hur vi ska hantera detta. Vi kan förmodligen inte fullfölja försäljningen då hyresgästen är kvar och vi kan inte fortsätta äga där vi inte har dispositionsrätt av hela huset.

Personen som bor i lägenheten är omöjlig att diskutera med och hon bara hänvisar till att hon inte har råd med en högre hyra än den hon betalar till oss, 3400 kr/månad inklusive el!

Vänligen återkom med svar på alternativa förslag på hantering och annan rekommendation.

Answer 1

Hej,

Tack för att Ni valt att vända Er till oss på Lawline med Er fråga samt stort tack för att Ni använt en av våra Expresstjänster!

Jag kommer att dela upp svaret i olika rubriker för att göra det lättare för Er att orientera Er i svaret. Längst ned finner Ni även en sammanfattning och rekommendation över hur ni kan gå vidare med ert ärende.

Tillämpligt lagrum

Vad gäller hyra får man vända sig till 12 kap Jordabalken, även kallat hyreslagen.

Vad gäller?

Min första fundering är om ni har ett hyresavtal eller inte. Ett hyresavtal är av stor vikt om man önskar att ha kontroll över ens hyresgäst på ett annat sätt än vad lagen ger.

Finns inget hyresavtal så gäller hyran på obestämd tid – hyresgästen har alltså ingen avtalad begränsning i hur länge hon får bo kvar. Som hyresgäst har man ett besittningsskydd och kan inte bli uppsagd från sin lägenhet hur som helst. Om hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen dessutom normalt rätt till förlängning av hyran.

Det finns dock vissa omständigheter som leder till att ni som hyresvärd kan säga upp hyresavtalet, och hyresrätten är s.k. förverkad. Dessa omständigheter räknas upp i 12 kap 42 § Jordabalken och är bland annat:

1. Om hyresgästen dröjer med att betala hyran i mer än en vecka efter förfallodagen
2. Om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller sätter någon annan i sitt ställe, eller upplåter lägenheten i andra hand samt inte efter tillsägelse vidtar rättelse eller får tillstånd
3. Om hyresgästen genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten
4. Om lägenheten vanvårdas
5. Om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet och det måste vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs.Hyresrätten anses dock inte vara förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Beroende på vilken grund som eventuellt föreligger finns det undantag till förverkande i 12 kap 43 § och 12 kap 44 § Jordabalken.

Skulle ni kunna säga upp hyresgästen på någon av de grunderna ovan har hyresgästen i vissa fall rätt till förlängning av hyresavtalet (12 kap 46 § Jordabalken). Förlängning gäller dock inte om ägaren har ett intresse av att själva förfoga över lägenheten så hyresgästen skäligen bör flytta. Att ni ska sälja fastigheten utgör en sådan omständighet i normala fall.

Eftersom jag antar att ni inte har någon uppsägningstid reglerad gäller också en uppsägningstid för hyresgästen på 3 månader, detta enligt 12 kap 4 § 1 punkten Jordabalken. Detta gör alltså att fastigheten inte kommer kunna vara tom till den 30e oktober, även om ni skulle lyckas säga upp hyresavtalet idag.

Sammanfattning

Som hyresgäst har man ett ganska starkt skydd så länge man inte har ett hyresavtal att falla tillbaka på. Det ska ganska mycket till för att ni ska kunna säga upp henne, så länge ni inte har ett tidsbegränsat hyresavtal eller hyresavtal som reglerar uppsägningar. Dessvärre verkar det inte finns så många möjligheter för er att snabbt kunna säga upp avtalet så att ni kan sälja fastigheten till köparna som ni accepterat. Situationen ser ut som den gör för er nu på grund av det starka besittningsskydd som råder för hyresgäster.

Eftersom jag inte vet hur hyresgästen har skött sig under hyrestiden eller om någon av omständigheterna som jag räknade upp ovan kan föreligga är det svårt för mig att hjälpa er vidare i detta svaret.

Skulle det finnas en omständighet som gör att ni kan säga upp hyresgästen har hon ändå en uppsägningstid på 3 månader. Det ni mest troligt kommer kunna slippa är hyresgästens rätt till förlängning av avtalet trots en uppsägning.

Hoppas ni har fått svar på er fråga! Är det något som är oklart eller någon bit som ni inte förstår är ni varmt välkomna att kontakta mig på [e-mail] så ska vi reda det.

Allt gott och lycka till!