Uppsägning av hyresavtal till följd av betalningsförseelse
Hej,
Har en fråga gällande uppsägning av hyreskontrakt. Jag bor i ett kommunalt bostadsbolag och har gjort detta sedan 2010. Under 2014 blev jag sjukskriven, och kom i samband med detta efter med en hyra. Ärendet gick aldrig till KFM, men på grund av mycket dålig ekonomi blev jag sen med en hyra under upprepade tillfällen 2014. Var i kontinuerlig kontakt med hyresvärden gällande detta och förklarade min situation. Enligt dem var det ingen fara med kontraktet så länge som jag "bara" var efter med en hyra och att den betalades inom påminnelsetiden. Så gjorde jag också.
Nu är jag ikapp med alla hyror, det finns ingenting som släpar efter. Har även två barn boende med mig på heltid. Har aldrig stört andra hyresgäster. Idag fick jag ett brev på där det står att mitt kontrakt är uppsagt. Anledning är att jag under 2014 var sen med en hyra, men detta är nu som sagt reglerat. När jag sökte personal på hyresbolaget blev jag uppmanad att gå ut och att någon eventuellt skulle kontakta mig på måndag.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Reglerna om hyra av bostad finns i 12 kap Jordabalken, nedan kallat JB 12 kap. Som huvudregel gäller att lagstiftningen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att din hyresvärd inte kan avtala om villkor som ger ett sämre skydd för dig som hyresgäst än vad bestämmelserna i JB gör, JB 12 kap 1 § 5 st.
Såvida ni inte har avtalat om längre uppsägningstid har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, JB 12 kap 4 § 1 st p. 1. Uppsägningen ska vara skriftlig och bör innehålla orsaken till att hyresvärden vill att avtalet ska upphöra, JB 12 kap 8 § 1-2 st.
Även om hyresvärden på ovan nämnda sätt sagt upp ert hyresavtal har du som hyresgäst ett så kallat "besittningsskydd", JB 12 kap 46 §. Besittningsskyddet är konstruerat som så att det i paragrafens första stycket återfinns en huvudregel som stadgar att hyresgästen, trots att hyresvärden sagt upp avtalet, har rätt till förlängning av hyresavtalet. Därefter följer en punktlista med upphörsgrunder som kan göra att besittningsskydd saknas i det enskilda fallet. Det kan här vara värt att påpeka att hyresnämnden alltid gör en helhetsbedömning av omständigheterna i det enskilda fallet och det faktum att hyresvärden menar att en av upphörsgrunderna föreligger behöver alltså inte betyda att du inte har rätt till förlängning.
JB 12 kap 46 § punkt 2 stadgar att besittningsskydd saknas om "hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas". Bestämmelsen kan bland annat aktualiseras vid störningar eller upprepade betalningsförsummelser. Vid bedömningen av om upphörsgrunden är tillämplig ska hyresnämnden dels ta hänsyn till hur hyresförhållandet sett ut under hela hyrestiden och dels väga hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet mot hyresgästens intresse av att få bo kvar. I ditt fall har hyresvärden angett som enda skäl för uppsägning att du under 2014 varit sen med en hyra. Med hänsyn till praxis gällande besittningsskyddets omfattning i liknande fall, din relativt långa hyrestid och övriga omständigheter du beskrivit är min bedömning att hyresvärden inte kan bortse från din rätt till besittningsskydd.
Eftersom tvist nu uppstått om rätt till förlängning av avtalet (i regel anses alltid tvist ha uppstått om hyresvärden sagt upp avtalet och hyresgästen inte vill flytta) är det värt att notera att under förutsättning att du inte flyttar ur lägenheten måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden, JB 12:49, annars är uppsägningen utan verkan. Om frågan om din rätt till förlängning av hyresavtalet inte hunnit avgöras vid hyrestidens slut har du rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan slutgiltigt avgjorts, JB 12:50 1 st. Tillsammans innebär alltså bestämmelserna att det är hyresvärdens uppgift att nu hänskjuta frågan till hyresnämnden, och han kan inte tvinga dig att flytta förrän frågan är slutgiltigt prövad.
För vidare konsultation rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines samarbetspartner Familjens jurist, de har lång erfarenhet av hyresjuridik och kan företräda dig som ombud i en hyresrättslig tvist. Vill du boka en tid kan du göra direkt på Familjens jurist alternativt klicka på knappen till höger.
