Uppsägning av hyresavtal gällande verksamhetslokal. Även fråga om lokalhyresgästers besittningsskydd.
Hej,
Jag hyr med förstahandskontrakt en lokal sedan 2012-03-26. Jag har aldrig missat att betala någon hyra.
Jag hyr även i andra hand till ett annat företag som jag delar lokalen med.
I slutet av augusti den 29:e 2014 skriver jag på en uppsägning från fastighetsägaren. Detta gör jag i en överenskommelse om att fastighetsägaren ska hitta mig en likvärdig lokal. Fastighetsägarens uppsägning är på grund av att han skulle ha lokalen själv.
Nu visar det sig att fastighetsägaren ska hyra ut lokal med förstahandskontrakt till min andrahandshyresgäst. Detta har inte sagts från början för då hade jag aldrig skrivit på min uppsägning.
I mitt avtal står det att uppsägningen ska göras med 9 månader före den avtalade hyrestiden utgång.
Min hyrestid är: 2012-04-01 till och med 2015-03-31.
Egentligen är mitt avtal uppsagt försenat med två månader men jag har skrivit på själva uppsägningen.
Har jag någon rätt att få behåll kvar lokalen? Har jag besittningsskydd i detta läge? Vad har jag för möjligheter att kunna behålla mitt förstahandskontrakt?
Dessutom har fastighetsägaren inte hittat mig en likvärdig lokal.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Reglerna för hyresförhållanden beträffande både bostäder och verksamhetslokaler återfinns i Jordabalkens (JB:s) 12:e kapitel (detta avsnitt i Jordabalken kallas ibland även för "Hyreslagen").
I 12 kap. 4 § 2:a stycket 5:e punkten JB anges den minimitid som en uppsägning måste ske i förväg när det gäller ett tidsbestämt lokalhyresavtal som löpt under minst 9 månader (vilket ju verkar vara fallet med ditt hyresavtal eftersom detta löpt sedan 2012). När din hyresvärd säger upp ett sådant avtal skall detta göras minst 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång. Dessa lagstadgade minimiregler speglar därmed den formulering som framgår av ditt avtal. Den nu nämnda lagstadgade minimiregeln i paragrafen ovan är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att alla avvikelser från regelns ordalydelse frånkänns laga verkan om de är till nackdel för hyresgästen. Eftersom din hyresvärd sagt upp dig med kortare framförhållning än vad lagen kräver är uppsägningen därmed inte giltig. Det synes i sammanhanget sakna betydelse att du skrivit under uppsägningen och du torde således kunna hävda att den är ogiltig även i efterhand.
Om din hyresvärds uppsägning hade skett i rätt tid så måste dock hyresvärden fortfarande ha s.k. "godtagbara skäl" enligt någon av de punkter som räknas upp i 12 kap. 57 § JB för att vägra en förlängning av ditt avtal. Att hyresvärden ska använda lokalen själv torde visserligen kunna betraktas som ett sådant godtagbart skäl. Att säga upp dig för att istället hyra ut till någon annan är däremot endast godtagbart om värden vill ändra lokalens brukningsändamål. Om den som din värd vill hyra ut till istället för dig bedriver en verksamhet som är av samma slag som din egen föreligger alltså inget "godtagbart skäl" för uppsägning av ditt kontrakt.
Slutligen kan även poängteras att du under alla omständigheter inte behöver flytta förrän din hyresvärd enligt er (förhoppningsvis skriftliga) överenskommelse har ordnat en likvärdig lokal till dig. Denna omständighet blir ju dock av sekundär betydelse om du vill driva igenom invändningen om att uppsägningen är ogiltig eftersom den skedde för sent.
Din hyresvärd kommer förmodligen protestera mot invändningen om att uppsägningen är ogiltig, bl.a. genom att hävda att du faktiskt "skrev på uppsägningen". Eftersom uppsägningen gjordes för sent så kan du då anföra att lagen i detta avseende är tvingande till hyresgästens förmån och att du har för avsikt att ta ärendet till hyresnämnden för avgörande om hyresvärden fortsätter att driva igenom uppsägningen. Hur du anmäler ett ärende till medling och/eller prövning i hyresnämnden kan du läsa om på deras hemsida, www.hyresnamnden.se.
Avslutningsvis tänkte jag beröra din fråga om besittningsskydd för lokalhyresgäster. En lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd, vilket har följande innebörd: När en lokalhyresgäst blir uppsagd av sin hyresvärd på ett formellt korrekt sätt (d.v.s. i rätt tid osv.), måste denne alltid lämna lokalen om inte parterna lyckas komma överens om att förlänga avtalet. En lokalhyresgäst har därmed inte samma starka besittningsskydd som en bostadshyresgäst. Den senare har nämligen i princip alltid rätt att fortsätta bo kvar så länge denne inte missköter sig eller låter bli att betala hyran.
Hyresnämnden kan medla mellan hyresvärden och lokalhyresgästen i ett uppsägningsärende, men om parterna inte kommer överens så avskrivs ärendet och lokalhyresgästen måste flytta. Hyresnämnden kan dock på begäran hyresgästen bevilja uppskov med avflyttningen i max två år. I det fall hyresvärdens uppsägning är obefogad (d.v.s "godtagbart skäl" saknas enligt ovan) innebär det indirekta besittningsskyddet att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen men att denne samtidigt har rätt till skadestånd från hyresvärden på ett belopp som motsvarar minst en årshyra ( se 12 kap. 58 b § JB. En lokalhyresgästs indirekta besittningsskydd inträder när hyresförhållandet (den sammanlagda tid hyresgästen suttit i lokalen) varat längre tid än nio månader i följd.
Vänligen,
