Uppsägning av förhandsavtal på grund av väsentligt höjda avgifter
Hej. Tecknade i Juni 2017 ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt med planerad inflytt kvartal 3-4 2018. Har betalat in 50000kr i förskott. I förhandsavtalet stod det att avgiften beräknades till 4090kr/mån. Vi har nu fått ta del av en ny ekonomisk kalkyl där avgiften nu beräknas till 5122kr/mån. Detta enligt mäklaren pga nya amorteringskrav och höjda räntor. Mäklaren säger även att den faktiska avgiften inte blir känd förens någon månad innan upplåtelse. Baserat på detta har vi rätt att bryta förhandsavtalet nu och få tillbaka våran handpenning?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig. Du har numera för avsikt att begära en uppsägning av förhandsavtalet och frånträda detsamma med stöd av bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för er.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Bakgrunden och innebörden av bestämmelsen 5 kap. 8 § bostadsrättslagen
I bestämmelsen ges förhandstecknaren en rätt att frånträda avtalet om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag han fick kännedom om den högre avgiften.
I propositionen (prop. 1990/91:92 s. 1879 till bostadsrättslagen uttalas att hänsyn till de andra medlemmarna ska tas, på så sätt att endast en väsentlig avgiftshöjning ger rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet. Det har överlämnats till rättstillämpningen att avgöra när en avgiftshöjning är väsentlig. Den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen och på annat sätt innan avtalet ingås får betydelse vid avgörandet om höjningen är väsentlig
Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha någon betydelse för rätten till frånträde. Enligt departementschefen får det överlämnas till rättstillämpningen att ta ställning till var gränsen går för att en höjning ska anses "väsentlig".
Inför 1971 års bostadsrättslag anförde kommittén i sitt kommittéförslag att en höjning av årsavgiften med tio procent rimligtvis borde medföra rätt att frånträda ett upplåtelseavtal.
Förslaget avvisades dock med motiveringen att en precisering i frågan inte skulle vara möjlig, utan att den istället skulle få avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Rättsläget är således inte helt klarlagt.
Min rekommendation
I ditt fall menar jag att vi måste beakta avgiftshöjningen i tre olika aspekter.
1. Vi måste visa en viss hänsyn till de övriga medlemmarna i föreningen.
2. Avgiftshöjningen måste vara väsentlig.
3. I nyproduktionsfallen kan det oftast anses oskäligt mot föreningen om en förhandstecknare frånträder avtalet på grund av förhållanden som ligger utanför föreningens kontroll. Det kan t.ex. gälla att ett lån inte kan erhållas på de villkor som man från början haft anledning att räkna med.
Enligt min mening bör en höjning som i vart fall överstiger tio procent av den ursprungliga avgiften anses utgöra en sådan väsentlig höjning att du ska ges rätt att frånträda avtalet. Rätt till frånträde bör dock inte föreligga då du vid tecknandet haft anledning att räkna med att kostnaderna skulle bli högre. I så fall bör också detta förhållande beaktas vid avgörandet av vad som skall anses utgöra en väsentlig höjning.
I ditt fall anger du att avgiften ökat från 4090 kr till 5122 kr. Det är således en ökning med över 25 procent. Jag anser att det passerar gränsen för vad som ska anses vara skäligt med råge. Skulle detta ha beaktats vid tecknandet av förhandsavtalet så menar jag att det väsentligt skulle ha inverkat på priset, dvs. att köpeskillingen i så fall skulle ha varit runt 20-25 procent lägre. Detta kommer således att påverka dina möjligheter att sälja bostaden för samma belopp som du köpte denna för. Vidare ska det i nyproduktionsfallen ta en viss hänsyn till ändrade upplåningskostnader etc. I ditt fall hänvisar de till en ändring i räntesats och amortering, men dessa kan inte uppgå till 25 procent enligt min mening. Även om de räknat med att inte betala någon ränta eller amortering alls i kostnadskalkylen så kan den inte uppgå till dessa belopp. Du torde kunna jämföra hur dessa kostnader ändrats genom att jämföra kostnadskalkylen och den ekonomiska planen för projektet.
För att ha rätt att frånträda avtalet, måste du säga upp avtalet inom tre månader från det att du fick kännedom om den högre avgiften.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Återkoppling
Har du tid över får du gärna lämna ett omdöme.
Med vänlig hälsning,
