Uppsägning av förhandsavtal
Förhandsavtal.
Hej,
har tecknat ett förhandsavtal i december 2015 på en nyproduktion i förorten till Stockholm.
I detta står det
"Upplåtare:", "Förhandstecknare:", "Lägenhet:" Dessa är uppfattade.
Sedan kommer "Beräknad tid för upplåtelse:"
Menas det då att den nyproducerade lägenheten ska upplåtas till mig som köpare den tidpunkten? Kvartal 4 2017.
Eller menas det att upplåtelseavgiften ska erläggas då?
(Sedan fortsätter kontraktet med styckena med "Beräknade avgifter:", "Förskott:", "Övrigt:" vilka jag också förstår)
I förhandsavtalet står inte exakt orden inflyttning eller liknande någonstans! Utan det enda är just det stycket om BERÄKNAD TID FÖR UPPLÅTELSE.
Vad jag minns så skulle inflytt ske nu till årsskiftet, men jag har ingen annan dokumentation än förhandsavtalet. Deras digitala formulär visar ju förstås det nuvarande inflyttningsdatumet. Och det är så länge sedan (december 2015) som jag talade med både mäklare och byggherre. Numer säger byggherren inflyttning Q3-4 2018, vilket verkar vara en försening med nästan ett år. Jag önskar därför frånträda förhandsavtalet.
Kan ni ge råd eller visa ett skrivet yrkande (mall) så jag får ett hum om hur jag ska sammanställa detta? Såg i en annan tråd ni hänvisar till Bostadsrättlagen 7:3 medan Konsumentrådgivare sa kap 5 (borde bli 5:8). Vad ska jag hänvisa till? Hjälp!
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
I mitt svar kommer jag att utgå från att du tecknat ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening. Avtalet som du tecknat innebär att bostadsrättsföreningen i framtiden kommer att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till dig.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Vid köp och försäljning av en bostadsrätt
Vad beträffar köp och försäljning av en bostadsrätt så regleras detta i bostadsrättslagen.
Bestämmelserna ser olika ut beroende på vilket typ av avtal det rör sig om. Man skiljer i huvudsak på tre typer av avtal: förhandsavtal, upplåtelseavtal och överlåtelseavtal.
Förhandsavtal
Såvitt gäller förhandsavtal regleras detta i huvudsak i 5 kap. bostadsrättslagen.
Ett förhandsavtal undertecknas innan bostadsrätten är färdigbyggd. Förhandsavtalet måste vara skriftligt och tecknas med föreningen även om det är byggföretaget som tillhandahåller avtalet. Avtalet är bindande och kan vara förenade med vissa skyldigheter. Vid avtalsbrott kan du komma att krävas på skadestånd, exempelvis för kostnader som bostadsrättsföreningen haft för annonsering och visning samt den mellanskillnad som uppstår mellan vad föreningen kan få av en ny innehavare i jämförelse med vad den skulle ha fått av dig. Observera att din ersättningsskyldighet inte är begränsad till det förskott som du betalt i samband med att du skrev förhandsavtalet. Med ett förhandsavtal följer dock inte enbart skyldigheter, utan även vissa rättigheter b.la. om att en bostadsrätt ska upplåtas inom den avtalade tiden.
Bestämmelser beträffande uppsägning som grundar sig i en försenad upplåtelse regleras i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Vidare finns bestämmelser om rätt till ersättning i 5 kap. 9 § bostadsrättslagen. Vad som dock är en känd problematik i sammanhanget är dels att förhandavtalet inte anger en skarp tidpunkt om när ett tillträde ska ske, samt att bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen stadgar att en exempelvis försening ska bero på en försummelse från föreningen och att dröjsmålet ska vara oskäligt. Detta innebär att anledningen till förseningen ska ligga under föreningens ansvar (försummelse) och att förseningen ska vara oskälig (i bestämmelsen 5 kap. 8 § bostadsrättslagen anges detta med orden "inte sker inom en skälig tid efter den beräknade tidpunkten för överlåtelsen").
I propositionen till bostadsrättslagen uttalas att upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten (se prop. 1990/91:92 s. 187). Orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Uttrycket "skälig tid" ska enligt samma proposition tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet. Det går alltså inte att uttala någon konkret tid för att förhandstecknaren ska få frånträda förhandsavtalet. En förhandstecknare ska dock, som framgått av uttalandena i propositionen, inte behöva tåla en alltför stor avvikelse från avtalad tidpunkt för tillträdet.
Min rekommendation
I din fråga anger du att beräknad tid för upplåtelse är angiven till Q4 år 2017.
Planerad upplåtelse bör således ske omkring september-december 2017.
Detta innebär att du inom denna tid (september-december 2017) ska underteckna ännu ett avtal mellan dig och bostadsrättsföreningen, dvs. ett avtal där föreningen upplåter lägenheten som bostadsrätt. Beroende på vem som är byggherre i ditt fall kan upplåtelsen och tiden för tillträdet skilja sig, dock brukar det vanligtvis vara en tid om tre till sex månader från att upplåtelseavtalet tecknats. Som jag förstår det har nu byggherren gått ut med ett nytt (preliminärt) datum för tillträde och upplåtelse till så sent som Q3-Q4 2018. Detta innebär en försening med drygt nio till tolv månader. Om det är så att datumet dessutom är preliminärt så kan detta innebära att tillträdet och upplåtelsen försenas ytterligare.
Jag anser att du har goda grunder att frånträda avtalet i detta fall. Dock vet jag inte om byggherren och bostadsrättsföreningen delar min syn på saken. Enklaste sättet att ta reda på detta är att avsända ett meddelande till byggherren och bostadsrättsföreningen där du anger att du har för avsikt att säga upp avtalet med hänvisning till bestämmelsen i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Om du har för avsikt att kräva det belopp du hittills betalat åter, enligt 5 kap. 9 § bostadsrättslagen, bör du även ange detta i din skrivelse. Vidare bör du även ange om du lidit annan skada som du anser att byggherren och bostadsrättsföreningen är ersättningsskyldiga för. Om det är så att ni inte når någon konsensus i frågan måste du dessvärre ansöka om stämning för att kunna få saken prövad i domstol, och därmed möjlighet att få tillbaka de pengar du lagt ut eller ersättning för de kostnader som du kan ha haft. Är det så att du inte kräver ersättning för några som helst kostnader och inte önskar det belopp du erlagt åter, utan enbart ett krav om att få frånträda avtalet, kan du meddela byggherren och bostadsrättsföreningen detta. Därefter ligger bollen hos dem, dvs. att om de vill gå vidare med ärendet så får dem inleda en process om detta. Troligtvis så försöker byggherren och bostadsrättsföreningen att sälja lägenheten till någon annan istället, utan att kontakta dig något mer i frågan. Dock kan jag inte garantera detta. Det beror på hur bostadsmarknaden ser ut vid den aktuella tidpunkten samt beroende på om byggherren och bostadsrättsföreningen inte anser att dröjsmålet är skäl nog för att frånträda avtalet.
Det jag anser är viktigast i dagsläget är att du ser efter i avtalet om något datum för tillträde angetts i avtalet, eller om avtalet hänvisar till något prospekt som du fått tagit del av och om det är så att datumet för tillträdet framgår i prospektet.
Slutligen vill jag även påpeka att allmänna avtalsrättsliga regler även gäller vid tecknandet av förhandsavtal. Att ett avtal enbart är förpliktande, (dvs. att det bara innefattar skyldigheter), den omständigheten att du är konsument kontra en stor näringsidkare samt att du ensidigt ska vara bunden av förhandsavtalet talar för att 36 § avtalslagen kan vara tillämplig.
Om du skulle behöva hjälp med att upprätta en uppsägning av gällande förhandsavtal eller med att föra talan mot bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
