Uppsägning av bostad i förväg i egenskap av hyresvärd
Hej!
Jag hyr ut en villa till ett par (kvinna + man) där kontraktstiden är från 2015-05-18 till 2016-05-17.
I kontraktet har vi skrivit "uppsägningstid uppgående till 2 kalendermånader efter uppsägningen".
Enligt vad jag har läst på denna fantastiska sida så är det minst 3 månader som gäller för uppsägning av hyresgäst, korrekt?
Tyvärr så har jag bara skrivit kontraktet med den manliga hyresgästen.
Det som hänt är att kvinnan har blivit misshandlad av mannen och han är pga av detta nu häktad av polis.
Den misshandlande kvinnan vill gärna bo kvar i huset.
Jag vill gärna säga upp den manliga hyresgästen så snabbt som möjligt och skriva ett kontrakt med kvinnan. Går det snabbare än 3 månader i detta fall at säga upp kontraktet?
Vad säger lagen om detta månne?
Tack för hjälpen :-)
Lawline svarar
Hej. Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Det är möjligt att säga upp en hyresgäst i förtid, exempelvis om han har utövat våld i boendet. Det måste betraktas som en särskilt allvarlig störning i boendet för att undantagsregeln ska vara tillämplig. Du ska 1) delge honom uppsägningen och få den bekräftad samt skicka en kopia till socialnämnden, 2) om du inte får det bekräftat ansöka om avhysning hos KFM eller 3) vända dig till tingsrätten med krav om att han ska vräkas från bostaden.
Du har uppfattat det korrekt att uppsägningstiden för hyresvärd avseende uthyrning av villa normalt är minst tre månader, oavsett vad som står i kontraktet. Det framgår av 2 och 3 § lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
Ett aktuellt undantag till regeln kan vara det som framgår av 12 kap. 25 § jordabalken (1970:994), även kallad "hyreslagen". Den säger att hyresgästen ska använda bostaden på ett sätt som inte utsätter omgivningen för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön så att det inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Om störningarna är särskilt allvarliga kan hyresgästen sägas upp med omedelbar verkan utan föregående varning. Jag ska nedan försöka klargöra vad termen "allvarliga störningar i boendet" innebär och om det är aktuellt i ert fall.
I utredningen till hyreslagen (prop. 1992/93:115 s. 21) framgår några situationer då allvarliga störningar i boendet kan anses vara för handen. Den ena situationen är att en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalar störningar i boendet eller någon annan som bor i fastigheten.
Av Högsta domstolens praxis (NJA 2008 s. 243) framgår att varje sådant våld emellertid inte kan föranleda tillämpning av undantagsbestämmelsen. Vid bedömningen av om gärningen (misshandeln) ska betraktas som en särskilt allvarig störning i boendet är det naturligt att beakta gärningens straffvärde. Det bör motsvara åtminstone någon månads fängelse för att falla under särskilt allvarlig störning.
I ett annat mål (RH 2006:72) hade en hyresgäst oprovocerat delat ut ett slag mot en granne i trapphuset. Även om det var fråga om en engångshändelse, betraktades det som särskilt allvarlig störning i boendet. En försvårande omständighet var att gärningsmannen samtidigt uttalat ett allvarligt hot i samband med misshandeln.
Generellt sett gäller att den som påstår något, också har bevisbördan för det. Om han förnekar till att ha utövat våld mot kvinnan, måste du ha någon form av bevisning för det fall att han motsätter sig uppsägningen eftersom du måste kunna visa att undantaget är tillämpligt i ert fall.
Om han erkänner misshandeln, eller om ni annars kan bevisa att det har ägt rum, rekommenderar jag att du skickar honom ett brev där du tydligt förklarar att det är fråga om uppsägning i förtid samt orsakerna till det. Notera att du måste kunna visa att han har blivit delgiven uppsägningen för att den ska vara giltig. Det kan vara svårt om du inte kan få kontakt med hans advokat som möjligtvis kan agera som mellanhand. En kopia av uppsägningen ska även skickas till socialnämnden i den kommun där boendet är beläget.
Vägrar han bekräfta uppsägningen eller om han annars motsätter sig uppsägningen och återvänder till bostaden efter häktesperioden, rekommenderar jag att du ansöker om avhysning (vräkning) hos Kronofogdemyndigheten (KFM) eftersom det är det enklaste och billigaste sättet. Om det inte ger resultat, får du upprätta en stämningsansökan och vända dig till tingsrätten med krav om att han ska vräkas från bostaden. Notera att det enklaste sättet att få honom vräkt är med hjälp av ett domslut som har förklarat honom skyldig till misshandel.
Behöver du hjälp med att formulera en korrekt uppsägning, fylla i ansökan om betalningsföreläggande hos KFM, upprätta en stämningsansökan samt ombud i rätten, är du varmt välkommen att kontakta mig för prisförslag. Är något i svaret oklart eller om du annars har någon följdfråga, är du välkommen att kontakta mig.
Vänligen
