Upplysningsplikt vid köp av fritidsfastighet
Hej,
Vi köpte för drygt ett halvår sedan en fridfull fritidsfastighet med underbar utsikt över en sjö. Nyligen fick vi reda på av en granne att det planeras ett 150m högt vindkraftverk mitt i vår idylliska vy en 600m från vår tomt. Varken säljare eller mäklare nämnde något om detta vid köpet och vi känner oss minst sagt snuvade på konfekten. Fridfullheten och den naturnära upplevelsen var direkt avgörande för vårt val att slå till på denna fastighet. Jag har förstått att köparens undersökningsplikt sträcker sig väldigt långt i fastighetsaffärer men har inte mäklaren eller säljaren något ansvar att upplysa om sådana saker? Säljaren hade enligt grannen mycket väl kännedom om projektet och högljutt närvarat vid ett informationsmöte. Både mäklaren och säljaren tillfrågades om de hade kännedom om några angränsande projekteringar som kunde ha påverkan för fastigheten vilket de båda nekade till. Mäklaren påstod sig till och med ha kontrollerat saken med kommunen. Tacksam för vägledning i hur och vad man kan göra i en situation som denna.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Precis som du säger har köpare till fast egendom en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § Jordabalken vilket innebär att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning.
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt när felet går att upptäcka men det finns undantag då bristande upplysning kan göra att säljaren inte kan åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Dessa undantag är om säljarens brist på upplysning kan klassas som svek eller annat ohederligt förfarande enligt avtalslagen men även om säljaren utnyttjat köparens okunskap när denne är i villfarelse och säljaren måste insett detta samt att säljaren måste ha insett att bristen kan vara avgörande för köparens beslut att köpa fastigheten.
I ert fall kan NJA 2007 s. 86 vara till hjälp. I detta fall var en fritidsfastighet utsatt för buller från en närliggande motocrossbana. Säljaren kände till detta och var medveten om att köparen var i villfarelse om detta. Säljaren hade tidigare själv försökt förhindra felet(bullret) och tydde enligt domstolen på att säljaren måste varit medveten om hur avgörande felet var för köparens beslut att köpa fastigheten. Även om köparen i detta fall bort upptäcka felet så ansåg domstolen att undersökningsplikten föll bort då det rörde sig om ett fel av allvarligare karaktär som var avgörande för köparen samt att säljaren var medveten om detta och utnyttjade att köparen var i villfarelse. I detta fall fanns därmed en upplysningsplikt för säljaren.
Skillnaden i ert fall är dock att vindkraftverken ska byggas och är inte något som pågick när ni köpte fastigheten. I NJA 1981 s.894 konstaterade dock domstolen att ett fel enligt 4 kap. 19§ Jordabalken ändå förelåg trots att ett stadsbeslut om att en rondell skulle flyttas närmare fastigheten inte var beslutat vid köpslutet utan fastställdes senare. Detta borde därmed tyda på att det ändå kan föreligga ett fel om det var planerat att bygga vindkraftverken eller eventuellt planerat vid köptillfället.
Hade ni inte möjlighet att upptäcka felet dvs. få information om bygget av vindkraftverken rör det sig om ett dolt fel och ni har därmed ingen undersökningsplikt och mäklaren/säljaren är skyldig att upplysa er om felet(vindkraftverken).
Hade ni möjlighet att upptäcka felet kan det vara så att mäklaren/säljaren ändå har en upplysningsplikt i och med att säljaren/mäklaren eventuellt utnyttjat att ni varit i villfarelse och visste att felet var avgörande för ert beslut att köpa fastigheten.
Då säljaren varit i kontakt med kommunen samt varit med på möten känner borde säljaren/mäklaren vara medveten om att bygget är avgörande för en köpares beslut att köpa fastigheten. Troligtvis visste säljaren/mäklaren om att ni inte kände till detta och utnyttjade därmed att ni var i villfarelse. Eftersom köpet avser en fritidsfastighet måste en byggnation av vindkraftverk utgöra ett väsentligt fel med tanke på de negativa bullret och vyn de resulterar i och därmed förtar själva syftet med att få lugn och ro i fritidsfastigheten. Därmed tecken på att detta är ett väsentligt fel för er och avgörande i ert beslut att köpa fastigheten.
Hoppas detta var till hjälp och lycka till!
