Undersökningsplikt och vissa utfästelser
Hej. Vi har precis köpt vårt första hus. Det stod i objektbeskrivningen att samtliga fönster på nedervåningen var bytta under 2012. Nu har vi flyttat in och upptäckt att inget fönster i vardagsrummet är bytt, 3 st plus en altandörr, inte är bytta under 2012 utan är betydligt äldre. Jag har läst lite om vilket ansvar vi som köpare har att undersöka men då det stod så tydligt i objektbeskrivningen att de var bytta så var det inget vi undersökte då. Hur går vi vidare med detta? Har vi någon rätt till ersättning?
Mvh Emelie
Lawline svarar
Hej! Tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om fastighetsköp finner du i jordabalkens 4 kapitel (här).
Enligt 4 kap 19 § 1 st JB (som hänvisar till 12 §) har du rätt till avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med avtalet eller om den annars avviker från vad du med fog kunnat förutsätta. ”Vad som följer av avtalet” syftar inte enbart vad som står i det faktiska avtalet, utan även sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren lämnat under förhandlingarna faller in under detta.
Att fönstren inte är bytta trots uppgifter om detta utgör ett s.k konkret fel och ger rätt till prisavdrag förutsatt att felet inte borde ha upptäckts vid köpet.
Som köpare har man, precis som du nämner, en långtgående undersökningsplikt, 4 kap 19 § 2 st JB. Huvudregeln är att det som kan upptäckas med syn, lukt, känsel och hörsel bör undersökas.
Det finns dock en del rättspraxis som talar för en viss neutralisering/minskning
av undersökningsplikten i samband med att säljaren utfäst något särskilt som
skulle få köparen att lita på detta och ej undersöka uppgiften. Se t.ex. NJA 1983 s. 858 där en mäklare uppgett
felaktiga uppgifter om tomtareal. Högsta domstolen ansåg i detta fall att det rörde
just en sådan utfästelse som befriade köpare från undersökningsplikt, då inget
tydde på att köparen borde ha insett att arealen var annan. Här fick köparen
prisavdrag.
I ett annat fall dömde HD annorlunda. Se NJA 1978 s. 301. Här hade säljaren sagt att vattnet i ett dike vid fastigheten var ”Friskt och kallt” d v s drickbart. Det visade sig senare att vattnet inte var drickbart. HD ansåg dock att detta var en alldeles för generell utsago för att kunna räknas som utfästelse. Säljaren friades.
Som du säkert förstår kan jag inte ge dig ett konkret svar. Det kommer an på omständigheterna vid just ditt köp. Såg inte fönstren nya ut kanske detta borde ha undersökts.
Det är dock möjligt att detta skulle berättiga prisavdrag, förutsatt att det inte varit klart att du borde ha upptäckt felet samt att du reklamerar felet inom skälig tid, 4 kap 19 a § JB.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
