Skatt vid gåva och försäljning av privatbostadsfastighet
Min mamma äger ett större hus på en attraktiv sommarort och jag och min syster ett mindre fritidshus bredvid.
Vi planerar sälja det mindre fritidshuset för ca 3.5 milj och köpa det stora huset av mamma för ung samma pris som vi lyckas få för det mindre. Mamma bor nämligen numera på äldreboende.
Mamma kan då lösa 60 plus lån på ca 2.2 miljon kronor och få över lite pengar på banken och vi får då kvar det stora huset inom familjen.
Det stora huset köptes en gång på 70 talet för ca 1.5 miljon och byggdes till för det dubbla. Kvitton finns kvar. Vi planerar så småningom bygga om det stora huset och dela upp huset i två delar.
1/ Hur kan man räkna upp kostnader som man haft för ca 40 år sedan och gått in med otrolig mängd gratis egeninsats i renovering och utbyggnad genom åren? Inför reavinstuträkning
2 / Undrar om det egentligen är smartare att mamma ger oss huset som gåva? värt ca 5-6 miljoner och vi ger henne som gåva kontanta pengar att lösa sitt lån för plus xtra? Vinner vi ngt på detta?
3 / Det lilla fritidshuset fick vi som gåva av mamma och pappa en gång för ca 500 000 kr. Om vi säljer vårt fritidshus och köper det stora huset kan man inte skjuta fram skatten då det är fritidshus? Och ingen av oss har varit skriven där .
4 / Till saken hör att jag och min syster har lätt för att komma i konflikt ang husets skötsel och ekonomi. Undrar om ni kan råda oss ang samägande. Hur kan vi undvika konflikter? Finns det bra mallar ang samägande av hus?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
1. När man beräknar kapitalvinsten så ska man utgå ifrån ersättningen och dra utgifter vid försäljningen samt omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är utgifter för anskaffning och förbättring av egendomen (Inkomstskattelagen (IL) 44 kap 13 och 14§§). Dessvärre så får man dock inte ta med värdet på gratisarbete när man räknar fram omkostnadsbeloppet, även om arbetsinsatsen ökat egendomens värde, utan det måste röra sig om en faktisk utgift. Man får inte heller ta upp värdet av arbete som man utfört själv. Det som man kan ta med är enligt IL 45 kap 11 och 12§§ utgifter för ny-, till- och ombyggnad samt reparationer och underhåll som lämnat egendomen i bättre skick än den var vid anskaffningstillfället. För att utgifterna för ett beskattningsår ska få beaktas så måste de sammanlagt uppgå till minst 5000kr. När det gäller förbättrande reparationer och underhåll så får man bara beakta utgifter under beskattningsåret och utgifter under de föregående fem åren. Utgifterna för utbyggnaden kan ni alltså ta upp i omkostnadsbeloppet. Utgifter för renovering kan bara tas upp om de är från 2009 eller senare.
2. Inom svensk rätt beskattas inte gåvor (IL 8 kap 2§). Det innebär att om din mor väljer att ge er fastigheten som en gåva så behöver hon inte betala någon skatt för kapitalvinst. För att överlåtelsen ska klassas som en gåva så måste ersättningen vara lägre än fastighetens taxeringsvärde. Om ni betecknar ersättningen som gåva eller inte har ingen betydelse.Om er mor ger er fastigheten som gåva så behöver ni inte heller betala någon stämpelskatt. För att överlåtelsen ska klassas som en gåva enligt de reglerna så måste ersättningen vara lägre än 85% av taxeringsvärdet året före det år då lagfart beviljas. Observera att det är taxeringsvärdet året innan ni beviljas lagfart som man utgår ifrån. Beviljas ni lagfart i år så är det alltså 2013-års taxeringsvärde som man kollar på (Lagen om stämpelskatt 4, 5 och 9 §§). Eftersom jag inte vet vad taxeringsvärdet är på fastigheten så kan jag tyvärr inte svara på hur mycket ersättning ni kan ge er mor och ändå slippa betala skatt men om ni beviljas lagfart i år måste den alltså vara lägre än 85% av 2013-års taxeringsvärde. Tänk på att om ni tar över hennes lån så räknas det in i ersättningen.
3. Möjligheten att skjuta upp skatten vid fastighetsförsäljning (uppskov) har man tyvärr bara när man säljer sin permanentbostad (IL 47 kap 3§). Om ni gör en vinst på försäljningen så ska ni alltså skatta direkt. Eftersom ni fick fritidshuset i gåva så har ni inträtt i era föräldrars skattemässiga situation vilket innebär att ni tagit över deras omkostnadsbelopp och även kommer att få skatta på den värdeökning som skedde när de ägde huset (IL 44 kap 21§).
4. Det bästa sättet att undvika konflikter är att upprätta ett samäganderättsavtal där ni tydligt reglerar viktiga frågor kring egendomens förvaltning och användning. Det kan även vara bra att reglera vad som händer om någon vill sälja sin andel m.m. Ni kan enkelt upprätta ett samäganderättsavtal genom vår avtalstjänst se mer här http://lawline.se/avtal/samaganderattsavtal.
Inkomstskattelagen hittar du https://lagen.nu/1999:1229
Lagen om stämpelskatt hittar du https://lagen.nu/1984:404
Med vänliga hälsningar
