Skatt - Försäljning av fastighet köpt innan 1952
Vi är två personer som har ärvt en fastighet (jag 1/3, den andra 2/3) som inte är belånad.
Värderingen är på 750.000 kr. Om den andra personen löser ut mig för 250.000 kr, betalar jag 22% skatt på hela det beloppet? Huset är köpt 1950 för 18.000 kr och jag har läst att man då kan ta 150% av taxeringsvärdet 1952 som anskaffningsvärde, men jag vet inte hur man får reda på taxeringsvärdet från 1952.
Det ska tilläggas att jag precis köpt ett annat hus nyligen, har det någon betydelse i detta sammanhang?
Tack!
Mattias
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Jag skall börja med att säga att jag inte kan se att ditt tidigare husköp skulle spela in! Jag skall också rekommendera Skatteverkets hemsida, där det finns kontaktuppgifter till arkiv för respektive län som har information om fastigheter och taxeringsvärden. Den information du behöver ha för att kunna få ut taxeringsvärdet från 1952 är enligt hemsidan fastighetsbeteckning (helst dåvarande), dåvarande ägare samt kommun och församling där fastigheten ligger.
När det gäller skatten, kommer du att få göra ett avdrag även om det med tanke på att fastigheten köptes 1950 troligen inte blir så mycket. Som du skriver skall fastigheter som har köpts innan 1952 betraktas som köpta 1 januari 1952 och 150 % av taxeringsvärdet för det året betraktas som anskaffningsvärdet (45 kap. 28 § Inkomstskattelagen). Det står dock även i bestämmelsen att det faktiska priset får användas som anskaffningsvärde även för fastigheter som köpts innan 1952, så länge detta är högre än 150 % av taxeringsvärdet från 1952.
Eftersom du och den andra personen har fått fastigheten genom arv, kommer ni att inträda i arvlåtarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen. Detta innebär att ni även har "ärvt" anskaffningsvärdet med mera, och eftersom du har ärvt en tredjedel av fastigheten kan man säga att du har ärvt en tredjedel av anskaffningsvärdet.
När skatten skall beräknas, får du enligt 44 kap. 13-14 §§ Inkomstskattelagen från intäkten dra kostnader i samband med försäljningen samt anskaffningsvärde och utgifter för t.ex. renovering (förbättringsutgifter). Det kan naturligtvis vara svårt att veta något om förbättringsutgifter när det är en så pass gammal fastighet, men om du har något som styrker åtminstone vissa förbättringsutgifter går dessa att dra av. Vanliga reparationer är inte förbättringsutgifter eftersom de inte "höjer standarden". Det belopp som fås fram efter att man har dragit av anskaffningsvärdet och det andra är det belopp man beräknar skatten på.
Exempel:
A köpte 1949 en fastighet för 20 000 kr. Under åren har A, förutom vanligt underhåll, förbättrat fastigheten för totalt 20 000 kr. Eftersom A är barnlös, testamenterar han fastigheten till två yngre vänner (B och C). Den ene skall ärva 1/4 medan den andre skall ärva 3/4.
A avlider, och B och C får ut sitt arv. Eftersom C har planer på att flytta in på fastigheten vill han köpa B:s andel. Efter undersökningar får B reda på att taxeringsvärdet för 1952 var 30 000 kr. B och C lyckas även få fram papper som styrker förbättringsutgifter på 20 000 kr.
C betalar B 120 000 kr för fastighetsandelen. B får från detta dra en fjärdedel av anskaffningsvärdet (vilket anses vara 150 % av taxeringsvärdet för 1952). Detta blir 1,5X30000X0,25=11250 kr. Han får även dra av en fjärdedel av förbättringsutgifterna, vilket blir 20 000X0,25=5000 kr. Inga kostnader uppkommer i och med försäljningen.
B får, eftersom skattesatsen är 22 %, betala: (120000-11250-5000)X0,22=22825 kr i skatt.
Hoppas att det lite komplicerade svaret blir till hjälp! Du får gärna återkomma om det är något mer du undrar över!
Hälsningar,
