Säljarens hävningsrätt vid bostadsrättsköp. Frågor om kreditavtal.
Jag har köpt med bostadsrätt som skulle finnansieras med lån från Bluestep finnans. Lånet blivit beviljat, lånehandlingar har skrivits och några dagar före utbetalning har vi fått medelande att lånet blir ej utbetald. 1. Säljaren har hävd avtalet per e-post. Gäller hävdning? 2. Vi har meddelat mäklaren om händelse per e-post. Måste vi göra det även skriftligt? 3. Kan banken göra så?
Lawline svarar
Hej,
Stort tack för att du vänt dig till Lawline med dina frågor.
När det gäller köp av bostadsrätt är det köplagen som är tillämplig. Vid köp av bostadsrätt saknas det s.k. formregler. Vid köp av en fastighet (som är fast egendom) finns vissa speciella regler för att avtalet skall anses vara giltigt. Bland annat skall avtalet undertecknas av köpare och säljare samt köpeskillingen anges. Detta behövs inte vid köp av en bostadsrätt. Köp av en bostadsrätt kan alltså vara muntligt.
Frågan man bör ställa sig är varför köparen har hävt avtalet med Er. Enligt 1 § avtalslagen uppkommer ett avtal (så ock ett köpavtal enligt köplagen) genom anbud och accept. När du och säljaren var överens om er bostadsaffär uppkom således ert avtal. Avtalslagen har inga egna hävningsregler eller liknande utan styr bara, i detta fall, när och om, ett avtal finns för handen.
Eftersom köplagen skall tillämpas på din situation får vi undersöka vad denna lag säger om säljarens möjligheter att häva ett köpeavtal. I ditt fall beskriver du att din bank har hävt ert låneavtal. Detta kan vara grund för att säljaren kan häva avtalet. Enligt 49 § köplagen skall köparen betala enligt vad som är avtalat eller när köparen kräver det. Frågan är om ni hade avtalat om någon dag för betalningen? Om så är fallet måste betalningen ske senast denna dag och om någon dag inte är avtalad när säljaren kräver det.
Om köparen inte betalar på utsatt dag (om avtalat) eller när säljaren kräver det, kan säljaren enligt 51 § kräva betalning eller häva avtalet. Hävning är däremot det sista alternativet. Först bör säljaren hålla fast vid köpet och kräva betalning. Emellertid kan detta kringgås om köparen har ett hinder på sin sida som denna inte råder över. I er situation syns det vara just nu. Se härom 53 § köplagen.
När det gäller hävning av ett köp från säljarens sida är i huvudsak 54-55 §§ köplagen av intresse. Enligt 54 § köplagen får säljaren häva köpet om avtalsbrottet är väsentligt för säljaren samt om köparen insåg eller bort inse detta. Avtalsbrottet - att inte betala på avtalad tid eller när säljaren begär det (om avtalad tid för betalning saknas) - kan vara väsentligt om det exempelvis skulle orsaka säljaren problem med dennes nya bostadsköp eller liknande. I din frågeställning nämns inget om varför köparen valt att häva avtalet. För att avgöra om avtalsbrottet är väsentligt behövs mer information. Men även om det är väsentligt måste du, i egenskap av köpare, ha insett eller bort inse att detta avtalsbrottet (försening med betalning) var väsentligt för köparen. Huruvida du insåg eller bort inse detta beror som sagt i hög grad på varför köparen valde att häva avtalet, varom jag saknar information för att göra en djupare bedömning.
Säljaren kan också häva köpet genom 55 § köplagen. Om säljaren gett dig tilläggstid med betalningen och om betalning inte sker inom säljarens föreskrivna tid har säljaren rätt att häva avtalet även på denna grund. Säljaren har också rätt att häva avtalet om köparen inte medverkar till köpet på ett sätt som är skäligt för denne i egenskap av köpare (jfr. 50 § 1 st. 1 p. köplagen).
När det gäller bankens agerande kan följande sägas. Vid banklån upprättas ofta en mängd olika handlingar. Av intresse är särskilt skuldebrevet och låneavtalet. Dessa är två helt olika juridiska dokument som styrs av två olika lagar och dessutom av två olika områden (fordringsrätt resp. avtalsrätt). När du undertecknat ett låneavtal utfärdar du därefter ett skuldebrev, vilket är själva skulden i sig.
När det gäller ditt låneavtal gäller konsumentkreditlagen. Enligt 37 § 2 st. 2 p. konsumentkreditlagen har din kreditgivare (alltså Blustep) rätt att säga upp en outnyttjad kredit att upphöra omedelbart om det har avtalats och är skäligt. Här måste du alltså kontrollera ditt låneavtal och undersöka om det är avtalat att banken har rätt att säga upp en outnyttjad kredit omedelbart. Men även om de har det, så måste det också vara skäligt. Skäligheten kan exempelvis ligga i att en låntagare helt plötsligt förlorar sitt arbete eller liknande.
Har du fler frågor, som anknyter till din betalda frågeställning eller om det är någonting i min utredning du inte förstår skall du givetvis kontakta oss. Lawline når du via info@lawline.se
