Sälja villa med befintligt hyreskontrakt
Jag ska hyra ut en del av min villa. Jag ska skriva avtalet på 10år. Vad gäller om jag ändrar mig (eller dör) och vill sälja villan efter tex 5år. Är avtalet giltigt då trots att huset säljs? Eller lever avtalet vidare till nästa ägare?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyreslagstiftningen skiljer sig en del beroende på vad syftet med uthyrningen är. Jag tolkar din fråga som att du tänker hyra ut en del av din villa för bostadsbruk och kommer svara utifrån det.
De flesta regler om uthyrning av bostad finns i jordabalken (JB). Om det är så att även du bor i villan eller den är den enda bostad du hyr ut och det inte sker av vinstskäl (utan t.ex. för att undvika dubbla boendekostnader) så gäller även lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, som på vissa sätt skiljer sig från jordabalkens regler. Just när det gäller uppsägning av hyresgästen är skillnaden väldigt stor. Jag kommer att börja med att gå igenom reglerna om uppsägning av avtalet först i jordabalken och sedan lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad innan jag går in på vad som sker med avtalet vid ägarbyte.
Hyrestid och uppsägning av avtalet
För att en hyresvärd ska ha rätt att säga upp ett tidsbestämt hyresavtal i förtid krävs att hyresgästen förverkar sin rätt att hyra på ett av de sätt som anges i 12:42 JB. Det rör sig om avtalsbrott som t.ex. utebliven hyra, vanvård av lägenheten, otillåten andrahandsuthyrning eller brott mot andra viktiga skyldigheter enligt lag eller avtalet. Att hyresvärden ångrar uthyrningen eller vill sälja räcker inte om det inte beror just på något som är skäl nog till uppsägning enligt lagen.
En hyresgäst har däremot alltid rätt att säga upp avtalet till att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, 12:5 1 st. JB.
Huvudregeln är egentligen att hyresavtal gäller på obestämd tid och måste sägas upp för att sluta gälla, 12:3 1 st. JB. Det är dock möjligt att avtala om att avtalet ska gälla en bestämd tid, 12:3 2 st. JB. Om hyresförhållandet i ett sådant tidsbestämt avtal varat mer än 9 månader i följd måste dock även det sägas upp för att det ska upphöra att gälla. Om avtalet inte sägs upp och inget annat är avtalat så anses det förlängt på obestämd tid, 12:3 3 st. JB.
Besittningsskydd
Även om det går utöver själva frågan vill jag nämna något om hyresgästens besittningsskydd.
Även efter att den avtalade tiden löpt ut och hyresvärden vill säga upp avtalet är nämligen huvudregeln att hyresgästen har rätt till en förlängning av avtalet, 12:46 1st. JB. Det finns dock undantag till den här regeln, t.ex. om det som hyrs ut är en del av uthyrarens egen bostad, 12:45 1 st. 3p. JB och i andra fall är skyddet för hyresgästen svagare, t.ex. om det rör sig om uthyrning av ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet då hyresvärdens och hyresgästens intresse vägs mot varandra, 12:46 1 st. 6p. JB. Beroende på hur hyresförhållandet ser ut är det alltså inte säkert att den avtalade tiden fungerar som en bortre tidsgräns.
Uthyrning av egen bostad
Om någon som privatperson hyr ut en bostad och det inte gäller andrahandsuthyrning, är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig där den skiljer sig från jordabalken, 1 §.
Skillnaden blir stor. Enligt den här lagen behöver nämligen ett tidsbestämt avtal inte sägas upp för att sluta gälla, och det får sägas upp innan utgången av den avtalade tiden, 3 § 1 st. Hyresvärden får säga upp avtalet tidigast till månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen om inte längre tid är avtalad, 3 § 2 st.Hyresgästen får säga upp avtalet att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast en månad från uppsägningen.
Om inget annat har avtalats har hyresgästen inte rätt till någon förlängning av avtalet, 3 § 3 st.
Vad gäller vid försäljning eller dödsfall?
Ett skriftligt hyresavtal är alltid giltigt även mot den nya ägaren, om hyresgästen tillträtt lägenheten innan överlåtelsen, 7:13 1 st. JB. Det innebär att om det finns ett skriftligt avtal och hyresgästen flyttat in innan villan säljs så gäller avtalet med samma villkor även mot den nya ägaren. Om det då finns ett avtal på tio år och villan säljs efter sex år så är köparen bunden av avtalet till utgången av tioårsperioden just som säljaren skulle ha varit. Därefter gäller lagens regler om t.ex. uppsägning och hyresgästens besittningsrätt.
Även om avtalet inte är skriftligt så gäller avtalet om den nya ägaren känner till eller borde ha känt till avtalet, 7:14 1 st. JB.
Samma regler om avtalets giltighet gäller oavsett om ägarbytet sker i samband med dödsfall eller försäljning.
Sammanfattningsvis:
Vid ett tidsbestämt hyresavtal för bostad har hyresvärden endast rätt att säga upp avtalet till att sluta gälla vid avtalstidens slut, eller när hyresgästen missköter sig på ett sådant sätt som tagits upp i lagstiftningen. Att du ändrar dig eller vill sälja är inte tillräckligt för att du ska få säga upp hyresavtalet. Vid avtalstidens slut krävs det att avtalet sägs upp för att hyrestiden inte ska fortsätta löpa på obestämd tid, men även här kan hyresgästen beroende på situationen ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. Observera dock att hyresgästen inte är bunden av den avtalade tiden på samma sätt utan alltid har rätt att säga upp avtalet med cirka tre månaders uppsägningstid.
Ovan gäller dock inte om du hyr ut din egen bostad. Då har du rätt att säga upp avtalet även om inte hela tioårsperioden har gått. Den lagstadgade uppsägningstiden är då cirka tre månader för dig (men ni får avtala om längre) och ungefär en månad för hyresgästen. Det finns då heller ingen rätt till förlängning av avtalet för hyresgästen (alltså inget besittningsskydd) om ni inte avtalar om annat.
Om du vill sälja villan eller dör så är den nya ägaren bunden av avtalet om det är skriftligt och hyresgästen redan flyttat in, eller om förhållandet är sådant att den nya ägaren kände till eller borde ha känt till hyresförhållandet. Det finns alltså inget hinder i lagstiftningen mot att du säljer villan även om du har en hyresgäst, däremot kan det beroende på situationen bli svårt att säga upp hyresgästen för att underlätta inför en försäljning. En kortare avtalstid skulle kunna vara ett sätt att förenkla en sådan situation om hyresgästen går med på det och om båda vill kan uthyrningen ändå vara i tio år eller längre.
Hoppas du känner att du fått svar på din fråga!
Vänligen,
Elvira Lindberg
