Sakrättsligt skydd vid nyttjanderätt till fast egendom
Jag köpte ett hus på en gård ute på landet via mäklare för 17 år sedan. Det fanns inget garage eller förråd till detta. Men det fanns en garagelänga med 5 portar bredvid huset. Så säljaren erbjuder mig att få nyttja port/garage 1 så länge jag bodde kvar i huset gratis "det ingår i husköpet" Ett muntligt avtal gäller, hette det. Nu har han överlåtit gården till sin dotter som ny ägare. Hon hävdar att muntligt avtal inte längre gäller utan vill säga upp detta som ny ägare, och vill skriva nytt kontrakt med hyra framledes. Annars skall jag avhysas från garaget. Har hon rätt att göra så ? Kravet vid husköpet var att det skulle ingå garage. Det hör till fallet att jag har 4 vittnen som skrivit under på heder och samvete , att de har hört säljaren säga vid fler tillfällen att garage 1 ingick i husköpet - fritt för mig att nyttja så länge jag bodde kvar i huset. (vi umgicks alla ganska tajt vid tidpunkten) . Vad gäller ?
Lawline svarar
Hej och välkommen till Lawline!
Min bedömning är att din nyttjanderätt till garaget är att betrakta som sådan nyttjanderätt till fast egendom som regleras i 7 kap. JB.
Detta innebär, att mot ny ägare av fastigheten har nyttjanderättshavaren skydd 1. om fastigheten (=gården i detta fall) sålts med förbehåll om nyttjanderätts bestånd. 2. Om nyttjanderättshavaren har ett skriftligt kontrakt och tillträtt fastigheten före överlåtelsen. 3. Om nyttjanderättshavaren sökt inskrivning av nyttjanderätten i fastighetsregistret innan den nye ägaren sökt lagfart 4. om nye ägaren vid överlåtelsen ägde kännedom eller borde ha ägt kännedom om nyttjanderättsupplåtelsen. (Se 7:11-14 §§ JB).
Utifrån de uppgifter du lämnat anser jag p. 4 ovan är den mest användbara i ditt fall - dvs hävda att dottern åtminstone borde ha känt till existensen av din nyttjanderätt till garaget.
Utifrån antagandet att din nyttjanderätt är skyddad uppkommer frågan om den nye ägarens rätt att omförhandla avtalsvillkoren. Min uppfattning är att ett skydd för nyttjanderätten uppenbarligen skulle vara utan värde om den nye ägaren fritt ägde rätt att väsentligt förändra avtalsvillkoren.
Sammanfattningsvis bör alltså gälla att så länge du kan se till att någon av punkterna 1-4 ovan uppfylls har du fortsatt rätt att använda garaget på samma villkor som gällde innan överlåtelsen (avtalet slutar att gälla först 50 år från upplåtelsen, 7:5 JB). Skulle det vara så, att ingen av de ovannämnderna punkterna kan tillämpas i ditt fall med följd att du förlorar nyttjanderätten, kan du kräva ersättning härför av den tidigare ägaren (dotterns fader, 7:18 JB).
Jag hoppas att ni har fått svar på era frågor.
