Restauranglokal och underhållsansvar

Hej

Vi äger och driver en restaurang i Stockholm och hyr således lokalen av en brf.

Denna brf har i vårt avtal avskrivit sig allt ansvar när det kommer lokalen.

Allt från fettavskiljare (lag på det) ska ej gå

Att avtala bort till ytterfönster osv. Verkligen allt. Men nu vart det lite mycket när de vill att vi ska åtgärda fläkten på taket av fastigheten som styr köksfläkten.

Frågan är alltså har de inget ansvar för den lokal de hyr ut? Vi har inte installerat fläkten.

Lawline svarar

Hej och tack för att du skriver till Lawline!

Ett avtal är en ömsesidig viljehandling och båda parter bör vara överens om innehållet innan det signeras. Tyvärr är det dock så att hyresvärden ofta har det kunskapsmässiga övertaget vid uthyrning av t ex lokaler, varför hyresavtalet oftast dikteras ensidigt av hyresvärden. Som hyresgäst bör man därför vara vaksam och sätta sig in i vilka skyldigheter och rättigheter parterna egentligen har enligt hyresavtalet. I ett kommersiellt hyresförhållande är parterna normalt fria att avtala på vilket sätt de vill, med undantag för vissa tvingande regler till hyresgästens förmån i 12 kap Jordabalken (JB eller hyreslagen).

För att helt kunna avgöra vad som gäller er emellan skulle jag behöva läsa igenom hyresavtalet. Mycket generellt gäller dock att hyresvärden ansvarar för fastighetens fasta installationer och hyresgästen för lokalen i övrigt samt för egna installationer. Många kommersiella hyresavtal innehåller en s k gränsdragningslista i vilken det klart och tydligt framgår vilken part som har vilket ansvar för installationer, inventarier etc. Jag förmodar att en sådan saknas i ert fall.

Vad ni i hyresavtalet har avtalat om lokalens skick spelar också in. Om inget annat har avtalats gäller huvudregeln i 12 kap 9 § hyreslagen. Lokalen ska enligt paragrafen tillhandahållas hyresgästen i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om ni hyr en lokal med ändamålet att bedriva restaurangverksamhet är det möjligtvis något anmärkningsvärt att lokalen inte före tillträdet var utrustad med en fettavskiljare. Det saknas då en teknisk standard som är normal för denna typ av lokaler. För det fall ni även var tvungna att byta ut ytterfönstren enligt avtalet bör detta dessutom avspeglas i hyresnivån så att ni får en rimlig kompensation för dessa åtgärder. Men det är alltså samtidigt helt i sin ordning av avtala på detta sätt, om parterna har gjort det.

Om ni däremot har hyrt lokalen i s k befintligt skick enligt 12 kap 9 § 2 st. 1 p hyreslagen kan det vara lite värre. Då hyr ni lokalen som den ser ut, rakt upp och ner, och det är upp till er att upptäcka ev. fel och brister. Fel och brister som ni inte kände till eller kunnat upptäcka med vanlig uppmärksamhet när avtalet ingicks, s k dold brist (12 kap 11 § 3 st. hyreslagen), kan ni då påpeka före tillträdet. En lokal kan alltså även upplåtas utan att den kan användas för det avsedda ändamålet.

Framgår det i hyresavtalet att ni ska åtgärda fläkten på byggnadens tak? Om inte bedömer jag inte att ni har någon skyldighet att göra detta. Det är en åtgärd som bör ligga inom ramen för hyresvärdens åtaganden och normala arbetsuppgifter samt att det är hyresvärdens (eller fastighetsägarens) egendom. Hyresvärden har absolut ett ansvar för den lokal de hyr ut. För det fall lokalen avviker från avtalat skick har ni som hyresgäst rätt att t ex begära nedsättning av hyra eller avhjälpande av brist samt i vissa fall skadestånd enligt hyreslagen.

Återkom gärna om du behöver ytterligare hjälp.

Lawline RådgivareRådgivare
Public question details image

Tjänster till fast pris *

Behöver du hjälp med Fastighetsrätt och Hyresavtal? Vi hjälper dig till fast pris!

Avtalsgranskning4995 kr

Få ett avtal granskat av en utbildad jurist. Avtalet ska vara på svenska och får vara max 7 sidor långt. Juristen granskar avtalet och återkopplar till dig med skriftlig feedback. Vid behov i form av förslag på ändringar, tillägg och justeringar, samt rådgivning.

Betala medKlarna Logo
* Samtliga fastprisärenden hanteras av en jurist och inkluderar även en telefonavstämning