Rekvisit för godkännande från Hyresnämnden gällande upplåtelse av hyresrätt i andrahand
Hej! Tänkte hyra ut min lägenhet i andra hand, och undrar vad som i Paragraf 40 i Hyreslagen, kapitel 12, menas med ”längre utlandsvistelse”? Hur lång tid är det, och menas det utlandsvistelse av vilket slag som helst?
Hittar ingenting i lagen som säger hur många år/antal gånger i rad man har rätt att hyra ut sin hyreslägenhet. Innebär det att man får helt enkelt lämna in ansökan till hyresvärden/Hyresnämnden för varje gång/period man vill hyra ut sin hyreslägenhet?
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej! Tack för din fråga.
Så som huvudregel gäller att ansökan om andrahandsuthyrning av hyresrätt görs till hyresvärden, enligt 12 kap. 39 § jordabalken gäller att upplåtelse ej får göras utan hyresvärdens samtycke. Hyresvärden kan själv uppställa krav för att tillstånd ska ges. Har hyresvärden ej lämnat ett samtycke till upplåtelsen är det möjligt att enligt 12 kap. 40 § jordabalken vända sig till hyresnämnden och på så sätt få tillstånd en godkänd andrahandsuthyrning.
Enligt 12 kap. 40 § jordabalken får hyresnämnden godkänna andrahandsuthyrning om ”hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.” Vidare gäller att tillståndet ska begränsas till en viss tid och kan vara förenat med villkor.
I ditt fall blir det viktigt att studera rekvisiten ”längre utlandsvistelse”, ”beaktansvärda skäl för upplåtelsen” samt att ”hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke”. Utöver detta ska även ses till att tillstånd ges för viss tid och ibland förenas med villkor.
Gällande ”längre utlandsvistelse” har i förarbetena till lagstiftningen uttryckts att tillstånd ska lämnas då hyresgästen har för avsikt att vistas en längre tid utomlands men inte kan åberopa arbete eller studier så som skäl för andrahandsupplåtelse. Det måste röra sig om en ”längre” utlandsvistelse, vilket innebär att vistelsen måste ha en viss varaktighet. Det krävs att vistelsen varar i vart fall några månader, desto kortare vistelsetid i utlandet, desto mer talar för att beaktansvärda skäl för upplåtelsen inte finns. Gäller det upprepade tillfällen av längre utlandsvistelse kan dessa godkännas av hyresnämnden men enligt förarbetena lämpar det sig bäst att hyresnämnden godkänner en viss period i taget. Enligt hyresnämndens riktlinjer lämnas i regel inte tillstånd för en längre period om ett år i taget för uthyrning med anledning av längre utlandsvistelse. De lämnar i regel inte heller tillstånd för en längre tid än tre år sammanlagt.
Gällande ”beaktansvärda skäl” måste hyresgästen kunna påvisa att det finns ett behov av att behålla anknytning till lägenheten, även om förarbetena uttrycker att kravet på bestående inte bör ställas särskilt högt.
Angående rekvisitet att ”hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke” kan exempelvis lyftas problematik med att kontakta förstahandshyresgästen i det fall problem med andrahandshyresgästen skulle uppstå. Finns inte möjlighet till kontakt med förstahandshyresgästen kan detta anses vara en sådan befogad anledning till att vägra samtycke.
Sammanfattat kan sägas att med ”längre utlandsvistelse” avses sådana situationer, oavsett skäl, som inte passar in under arbete eller studier där hyresgästen har för avsikt att för en period vistats utomlands. Gällande tidsfristen ska det röra sig om minst ett par månader. Kommer ett godkännande inte av hyresvärden utan ansökan görs hos hyresnämnden godkänner de vanligtvis uthyrning maximalt under en period om ett år innan ny prövning får göras på ansökan av hyresgästen. Total tid för godkännande av hyresnämnden är så som huvudregel tre år, därefter anses inte längre beaktansvärda skäl för anknytning till hyresrätten föreligga.
Jordabalken finner du https://lagen.nu/1970:994#K12.
Vänligen,
