Reklamationsfrist vid dolt fel i fastighet
Hej,
Vi sålde vår fastighet i september 2016.
De nya ägarna har upptäckt en vattenläcka från badrummet på övre plan i maj 2017.
De tar dit hantverkare som undersöker och reparerar allting. Köparens försäkringsbolag Folksam betalar allting. Köparen betalar endast en självrisk på 3000kr.
Den 18 september får vi ett mail om detta där köparen kräver att vi minst betalar självrisken.
Vi ber om dokumentation av fallet eftersom vi inte fått göra en egen besiktning då skadan upptäcktes.
Den 30 oktober får vi tillslut bild och mail från en hantverkare, som förklarar att felet kan anses som ett dolt fel. Vi är medvetna om att vi ska stå för dolda fel. Men min fråga är om köparen har rätt att kräva dessa pengar utav oss så långt i efterhand, då vi inte fått chans att varken se, eller åtgärda felet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Er fråga handlar om hur länge en köpare har rätt att göra ett dolt fel gällande. För att det ö.h.t ska röra sig om ett dolt fel krävs det att felet fanns vid köpet av bostaden, att felet inte var upptäckbart och att felet inte var förväntat. Då en fackman har bekräftat detta är min bedömning att det sannolikt rör sig om ett dolt fel.
En köpare har rätt att klaga på ett dolt fel i upp till tio år. Köparen måste dock reklamera inom skälig tid från det att felet upptäckts enligt 4:19 a Jordabalken. Vad som menas med skälig tid beror på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter.
Fallet NJA 2008 s.1158 tar upp en situation som liknar eran. I domen medges att en köpare ska ha tid att anlita fackman för att noggrannare undersöka skadan innan en reklamation görs. Det som alltså här kan vara avgörande är tidpunkten för slutförd besiktning av felet. I fallet medgav HD dock en reklamationsfrist på 4,5 månader.
I ert fall har det tagit ungefär 4 månader från det att felet upptäcktes till att ni underrättades. Det håller sig alltså inom den i NJA 2008 s.1158 fastställda fristen. Om köparen är en privatperson och inte besitter några särskilda sakkunskaper skulle jag därför rekommendera er att betala de 3000 kr som köparen kräver av er. Ni har som säljare av en fastighet inte själv någon rättighet att själva åtgärda felet.
Om ni har några ytterligare frågor ber jag er att återkomma!
Vänligen,
