Rätt att ta hyra från en utflyttad hyresgäst med uppsägningstid trots att en ny betalande hyresgäst flyttat in?
Hej, vi hyr ut vår bostadsrätt då vi jobbar tillfälligt utomlands, vi har ömsesidig uppsägningstid på 3 månader som hyresgästen valde att aktivera, hyresgästen sagt upp kontraktet via deras ombud, och då det återstod knappt ett år på hyreskontraktet, fortsatt de att betala hyran under uppsägningstiden, de valde också att flytta ut med 2 månader kvar på uppsägningstiden, Vi har lyckats hitta en annan hyresgäst som flyttat in och betalt hyra för första månaden, den nya hyresgästen har samma mäklarfirman som förre hyresgästen, nu blir det dubbel hyra som vi får för resterande 2 månaderna på uppsägningstiden, mäklaren har nu skickat mail där dem vill att vi betalar tillbaka hyran för förste hyresgästen, då är det "olagligt att ta dubbel hyra i sverige" enligt mäklaren.
Vi har kollat och gått igenom hyreslagen, i 12 kap jordabalken står ingenting om "dubbel" hyra under uppsägningstiden.
Har vi rätt enligt lagen, att kräva/behålla hyran för de återstående 2 månaderna av uppsägningstiden, trots att vi har nya hyresgäst som också betalar hyra ?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kan inleda med att säga att svaret på din fråga inte är så enkelt som mäklarfirman hävdar. Det är inget brott att ta betalt från en utflyttad hyresgäst under uppsägningstiden trots att man har en ny hyresgäst som också betalar för hyra av samma bostad. Mäklarfirman har alltså fel om detta. Detta är trots allt ingen ovanlig situation.
Jag kommer att dela upp mitt svar i olika rubriker. Jag kommer dessutom att redogöra för de omständigheter som jag utgår ifrån och som jag antar gäller i din situation, så att du så enkelt som möjligt ska kunna få användning av mitt svar för just din situation.
Hyresavtalet
Har ni rätt att kräva/behålla hyran för de resterande två månaderna av uppsägningstiden?
Inledningsvis kan sägas att denna fråga inte regleras direkt i lagen. Istället handlar det här om vilka avtal som finns mellan dig och hyresgästen. Det hela beror alltså på vilka rättigheter och skyldigheter ni har gentemot varandra på grund av hyresavtalet och eventuella andra avtal som gäller emellan er. Jag går här igenom vad som bör gälla med utgångspunkt från hyresavtalet.
När din första hyresgäst flyttande ut antar jag i mitt svar att ni inte ingick något särskilt avtal som reglerade just hur detta skulle gå till. Jag antar att hyresgästen tömde bostaden på sina saker, lämnade nycklarna och berättade för dig att hen flyttade ut och inte längre behövde tillgång till bostaden. Det enda avtal som gäller mellan er borde då vara hyresavtalet.
Jag utgår nu från att det gått till ungefär på så sätt jag nu beskrivit ovan och att det endast är hyresavtalet som gäller emellan er. Detta innebär att hyresavtalet under uppsägningstiden löper på som vanligt. Med det menas att du har rätt till hyra från hyresgästen under uppsägningstiden oavsett om denne bor kvar, samt att denne har rätt att bo i bostaden. Detta innebär alltså att den första hyresgästen under uppsägningstiden har rätt att få tillträde till bostaden så länge uppsägningstiden löper. Om den första hyresgästen kräver tillgång till denna måste du alltså antingen låta denne få tillgång till bostaden, eller betala skadestånd om du vägrar hen tillgång till bostaden. Eftersom du redan hyr ut bostaden till en ny hyresgäst skulle du alltså behöva betala tillbaka hyra för den tid som den första hyresgästen vägras tillgång till bostaden, OM denna skulle begära tillträde till den.
Detta innebär att den första hyresgästen kan kräva tillträde till bostaden som en påtryckning för att ni ska komma överens om att du ska betala tillbaka den hyra som du fått dubbelt. Å andra sidan betyder det också att du inte behöver betala tillbaka hyra för den tid som löpt innan den första hyresgästen kräver tillträde till bostaden, eftersom denna inte kan ha lidit någon skada då.
Denna fråga är som du ser inte helt okomplicerad och det hela beror på hur den första hyresgästen agerar.
Som jag sa inledningsvis är detta inte en ovanlig situation. Oftast uppstår dock inga större tvister eftersom den utflyttade hyresgästen inte vet om att någon annan flyttat in och att hyresvärden då får dubbel hyra. I ditt fall är situationen annorlunda eftersom både den första och den nya hyresgästen använder samma mäklare.
Det som sammanfattningsvis borde gälla med utgångspunkt i hyresavtalet är att du inte borde vara skyldig att betala tillbaka hyra för den tid som löpt innan den första hyresgästen kräver tillträde till lägenheten. Det problematiska är istället den situationen att den första hyresgästen använder sin tillträdesrätt som en påtryckning för att få tillbaka betald (eller slippa betala framtida) hyra.
Finns det något annat sätt för den första hyresgästen att få tillbaka sin hyra?
Jag har ovan utgått från vad som borde gälla om man utgår endast från hyresavtalet. Det finns dock en så kallad allmän rättsprincip som skulle kunna aktualiseras i detta fall. Den kallas för principen om obehörig vinst och skulle möjligtvis kunna användas i denna situation för att säga att du drar obehörig vinst av den första hyresgästen. Argumentet skulle då vara att denne betalar hyra trots att denne inte egentligen har tillgång till lägenheten, eftersom ju denna redan är uthyrd till annan som också betalar hyra. Då skulle kunna påstås att du gör en så kallad obehörig vinst på denna dubbelhyra. Denna princip är dock svårtillämpad och det krävs förmodligen att du ska ha vägrat den första hyresgästen tillträde för att denna princip ska aktualiseras.
Frågan som är intressant angående denna princip är om den kan användas för att kräva att du betalar tillbaka all hyra som den första hyresgästen betalat dubbelt, efter att den nya hyresgästen flyttat in. Det finns nog vissa som skulle hävda detta. Men jag måste säga att det är osannolikt att denna princip kommer åberopas av den första hyresgästen eller av mäklarfirman. Här kan du läsa lite mer om principen obehörig vinst.
Det som är problematiskt är istället den rätt till tillträde som finns i hyresavtalet som den första hyresgästen kan använda mot dig.
Sammanfattning
Det är alltså främst hyresavtalet som reglerar denna situation. Om den första hyresgästen kräver tillträde till bostaden kan detta användas av denne för att ni ska ingå ett avtal där hen får tillbaka en del av hyran. Detta skulle då gå till så att den första hyresgästen avsäger sig sin tillträdesrätt till lägenheten under den återstående uppsägningsperioden mot att denne får tillbaka/slipper betala den hyra som löper under den resterande tiden.
Vad bör du göra?
Som jag förstår det har den sista hyresbetalningen som löper under uppsägningstiden inte ännu betalats. Enligt min mening kan det vara svårt för er att kräva in fler betalningar med tanke på att den första hyresgästen nu vet att ni har en ny hyresgäst. Som sagt kan den första hyresgästen använda sin tillträdesrätt som påtryckningsmedel för att ni ska komma överens om att hyran inte ska betalas för den följande tiden. Det skulle dock kunna argumenteras att hyresgästen frivilligt avsagt sig sin tillträdesrätt när hen flyttade därifrån i förtid, samtidigt som du inte avsagt dig din rätt till betalning för hyran.
Du kan alltså fortsätta och testa med att kräva in även den sista hyresbetalningen. Om den första hyresgästen vägrar betala är jag dock osäker på om ni skulle kunna vinna om ni krävde in den i domstol. Tyvärr är svaret på denna fråga något osäker eftersom svaret beror mycket på omständigheterna, hur den första hyresgästen agerar och för att även reglerna inte är helt klara i denna situation.
För den tid som löpt och för den tid som hyran är betald är det dock annorlunda. Eftersom att den första hyresgästen frivilligt lämnat boendet bör som sagt detta inte tolkas som att du givit upp din rätt till hyresbetalningar. Den första hyresgästen har ju varit tydlig med att denne avsett att fortsätta betala hyra samtidigt som denne flyttat därifrån, även om det skulle flytta in någon annan. Det finns alltså ingen anledning i nuläget att betala tillbaka de hyresbetalningar ni redan fått dubbelt på grund av den första hyresgästen.
Det ni kan börja med är att svara mäklarfirman med att de för det första har fel angående att det ni gör skulle vara olagligt. För det andra kan ni förtydliga för dem att ni faktiskt har ett giltigt avtal med den första hyresgästen med en uppsägningstid och att det är detta som gäller för nuläget. Så länge de inte kommer till dig med en riktig, rättsligt giltig grund för sina krav gentemot dig, behöver du inte göra någonting särskilt.
Om situationen utvecklas ytterligare finns jag tillgänglig att svara på vissa följdfrågor via min mail Joel.Herrault@lawline.se. Tveka inte att kontakta mig om sådana följdfrågor uppstår!
Jag hoppas att mitt svar är till hjälp och att detta löser dig så smidigt som möjligt för dig.
Med vänliga hälsningar,
