Rätt att häva köp av bostadsrätt vid fel
Vi köpte en bostadsrätt 01 maj 2015 , en månad senare upptäcktes en vattenskada i badrummet som resulterat till att hela badrummet rivits och golv i hall tagits bort. Nu står det en byggfläkt på dygnet runt. HSB har stått för sökning och konstaterande av skada samt ut rivning av badrum samt byggfläkt. Vårt försäkringsbolag hävdar att detta ligger på tidigare ägares ansvar dvs deras försäkringsbolag ska stå för uppbyggnad av det nya badrummet pga av upptäckt inom en månad. Badrummet renoverades 2003 finns ej våt rumsintyg men jag vet ej om den regeln fanns då.Min fråga är kan man häva hela köpet ? Vet att det är undersöknigsplikt vid köp av bostad , men detta hade man ej kunnat upptäcka enligt Aquademika som gjort felsöking. Vad är ert råd ? Mvh Gunila Wånglin
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga! Eftersom det rör sig om ett köp av en bostadsrätt och inte en fastighet blir den allmänna köplagens regler styrande för köpet. I Köplagens 17 § står det att om "varan" (som i detta fall är bostadsrätten) avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, är den att anse som felaktig. Det verkar inte råda några tveksamheter kring att vattenskadan är ett sådant fel.
Som du säger så finns det en undersökningsplikt som innebär att man inte kan åberopa sådant som man hade kunnat upptäcka. Ni verkar ju dock ha fått det utrett att ni inte hade kunnat upptäcka skadan innan köpet.
Frågan som kvarstår är när felet (vattenskadan) uppstod. Om felet uppstod under tiden som säljaren bar risken för varan (dvs bostadsrätten) är det, precis som ert försäkringsbolag säger, säljaren som ansvarar för felet. I och med att ni upptäckte skadan redan en månad efter köpet så är det troligtvis så att skadan fanns där sedan innan, men det kan jag inte med säkerhet avgöra.
Mycket tyder alltså på att vattenskadan är ett fel i köprättslig mening som säljaren bör ansvara för. I första hand ska säljaren avhjälpa felet, dvs i detta fallet betala för renovering av badrummet, enligt 34 § köplagen.
Din fråga är om du som köpare kan häva köpet - dvs få tillbaka dina pengar och lämna tillbaka bostadsrätten. Hävning är en påföljd som enligt köplagen bara kan komma på fråga om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för dig som köpare och dessutom måste säljaren ha insett att felet var så pass väsentligt. Vad som är väsentligt beror lite på, men i propositionen till köplagen sägs det att generellt är ett fel väsentligt om det berövar köparen den huvudsakliga nyttan av köpet. Bedömningen av huruvida felet anses väsentligt kan också påverkas av hur lätt eller svårt det är att avhjälpa felet. (prop. 1988/89:76 s.134)
I ditt fall skulle jag tro att felet (vattenskadan i badrummet) inte är så pass allvarligt att det kan aktualisera hävning av köpet, speciellt eftersom det faktiskt går att avhjälpa. Däremot tyder det mesta på att det är säljaren (eller säljarens försäkringsbolag om de är försäkrade) som ska stå för kostnaden för renoveringen av badrummet, eftersom det verkar vara ett fel som uppstod under den tiden som säljaren bar risken för bostadsrätten. Men tänk också på att köplagen inte är tvingande, står det något i avtalet som avviker från de regler jag använt mig av ovan så är det avtalet som gäller. Detta gäller även om ni tillsammans med säljaren senare (efter köpet) kommer överens om något annat än det som följer av köplagens bestämmelser.
