Pantsättning av gemensam egendom
Min sambo har en enskild firma som håller på att gå i konkurs. Vi har en gemensam bostad där hon tagit ut pantbrev som hon sedan lånade pengar till den enskilda firman för.
Vad kommer att ingå i hennes konkursbo ? Pantbrevet är på 800 000 och helt belånat. Bostaden har ett värde på ca 1 miljon.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
För att svara exakt på din fråga skulle jag egentligen behöva mer omständigheter gällande vilken typ av bostad det är som är pantsatt (bostadsrätt eller fast egendom) samt vad du vet om panträttens giltighet. Men jag ska försöka ge dig ett så utförligt svar som möjligt för de möjliga situationerna.
Pant i fast egendom, till exempel om det är så att ni äger en villa med tillhörande fastighet, innebär att pantgivaren (i detta fall din sambo) har kvar besittningen av föremålet (fastigheten) under den tid då föremålet är pantsatt. Detta är till skillnad mot exempelvis pantsättning av lös egendom där det pantsatta föremålet lämnas över till panthavaren under pantsättningens tid. I utbyte mot att pantgivaren vid pantsättning av fast egendom får behålla sin bostad (eller näringsfastighet, beroende på vad fastigheten används till) skrivs det ett pantbrev som utgör bevis på att innehavaren (panthavaren) har en panträtt i fastigheten. Detta ersätter alltså själva överlämnandet av egendomen. En förutsättning för att pantsättningen ska vara giltig och därmed användbar för panthavaren är alltså att ett sådant pantbrev har överlämnats till denne. Dessutom måste även vissa andra krav vara uppfyllt för att pantsättningen ska vara giltig: pantsättaren ska vara ägare till fastigheten, pantsättningen ska utgöra säkerhet för en fordran och pantbrevet måste ha kopplats till denna fordran genom en pantförskrivning. Det anmärkningsvärda i ditt fall bör vara kravet på att pantsättaren (din sambo) måste vara ägare till fastigheten. Det är inte tillåtet att pantsätta en fastighet utan samtycke från gemensam ägare, varför den om så sker blir ogiltig. För att bedöma giltigheten av panten måste du alltså se till hur ägarförhållandena såg ut vid pantsättningen. Om alla ägare samtyckt till panten är den giltig och tvärt om om så inte är fallet. Det bör tilläggas att även om du inte står som ägare till fastigheten är det inte heller tillåtet att pantsätta en gemensam bostad för sambos, vilket stadgas i Sambolagen. Följden av detta är även det ogiltighet. Anledningen till att skyddet är lika långtgående för gemensamma ägare som för sambos är för att en part inte i hemlighet ska kunna pantsätta en gemensam egendom eller boende vilket sedan kommer gå ut över den andre ägaren eller sambon.
När man istället tar ett lån med sin bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan bostadsrättshavaren och långivaren (exempelvis en bank). Formkraven är i stort sett de samma som ovan. För att en panträtt i bostadsrätt ska vara giltig krävs dock även en underrättelse (denuntiation) till bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den blir inte juridiskt bindande för långivaren för ens föreningen har underrättats om pantsättningen. Är inte dessa krav uppfyllda är panten således inte giltig. Kravet på alla ägares och sambos samtycke är det samma här. Rättsföljden av en överträdelse av detta är därför ogiltighet.
Om pantsättningen skett under den tid ni varit sambos och du samtyckt till pantsättningen är den därför även indirekt gällande även mot dig.
Panten är en så kallad särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före de med sämre förmånsrätt. När en bostad pantsätts innebär det att panthavaren (alltså fordringsägaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostaden. Detta blir kan därför bli aktuellt för er om din sambos firma går i konkurs. Detta sker då om din sambo inte betalar den pantsatta fordran, vilket oftast är fallet vid konkurs. Betalar inte din sambo kan panthavaren därför kräva in panten genom att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten som därefter kan verkställa panten. Det vill säga att det sker en utmätning. Eftersom bostaden är pantsatt till 800.000 är det även 800.000 som är det högsta som kan krävas ur bostaden. Dessa 800.000 är då förbehållna panthavaren och får därför (enligt grunderna ovan) förtur för att få betalt för sin fordran. Eventuellt kan en försäljning av bostaden bli aktuell eftersom det rör sig om så pass mycket pengar att det kan vara svårt att få fram dem på annat sätt. Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med er bank för att se vad ni kan göra åt pantsättningen innan konkursen kommer allt för nära. Bankerna har ofta kunniga jurister som kan ge goda råd om just sådana här situationer.
Hoppas du har fått svar på dina funderingar och lycka till!
Med vänliga hälsningar,
