Övertagande av fritidshus från förälder utan att påverka arvet
Hej!
Vi är tre syskon och vår gemensamma mamma (82 år)har ett fritidshus som är enskild egendom då hennes make har ytterligare ett barn som ingen av oss har kontakt med.
Vår lillebror är hennes makes (77 år) eget och enda barn tillsammans. Vi två systrar har en annan far.
Båda våra föräldrar är mycket dåliga och vill nu sälja eller avyttra fritidshuset. Vi har diskuterat detta och vår lillebror kan tänka sig att ta över huset men att det ska gå rätt tillväga i förhållande till alla syskon och kommande arvssituation.
Det finns endast under 200 tkr i lån på huset.
Hur funderar på hur vi ska gå tillväga och vi har många frågor?
Ska vår bror köpa huset nu eller kan man göra på annat sätt?
Han har inte råd att köpa hela huset utan att vi behöver hitta ett sätt att använda möjligheten till att använda att han kommer att ärva del av huset. Han kommer ärva 1/3 av huset till slut, som vi förstår det hela. Har förstått att han inte bara kan ta över under marknadsvärdet (?) då det väl blir någon form av förskott på arv?
Kan man göra någon form av arvskifte redan nu? Mamma vill att vi löser frågan med huset medan hon finns kvar.
Vi har också funderingar på hur arvskatten påverkar ett övertagande av huset?
Vore väldig tacksam för råd om hur vi ska gå tillväga.
Vore mycket tacksam för hjälp.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
(Jag har tagit bort förekommande namn i frågan)
Några utgångspunkter
I svaret utgår jag från att ni vill att arvet skall bli rättvist på det sättet att var och en får lika mycket med fritidshuset inräknat, men som jag skriver nedan är det med den lösning jag föreslår möjligt att göra på lite annat sätt om det inte är så viktigt att fritidshusets värde ”går till alla”.
Jag skall börja med att säga att det i och för sig är så att en försäljning till underpris kan anses som en gåva (till exempel om priset vid fastighetsförsäljning är under taxeringsvärdet), men detta behöver inte betyda att det räknas som förskott. Man kan till exempel föreskriva (till exempel i försäljningsavtalet) att försäljningen inte skall räknas som förskott, och i så fall kommer den heller inte att anses som det (6 kap. 1 § Ärvdabalken, https://lagen.nu/1958:637#K7). Kort sagt innebär detta alltså att man kan ordna med underprisförsäljning utan att det krånglar till arvet! Dock blir det ju förstås så att övriga arvingar förlorar på affären.
Fritidshuset är er mors enskilda egendom och ingår alltså inte vid bodelning mellan makarna. Oavsett vilken make som avlider sist, kommer alltså huset bara att gå i arv till er två systrar och makarnas gemensamma son. Ni skall alltså i princip ärva en tredjedel var av huset.
Lösning?
Jag känner inte till värdet på huset eller hur mycket er lillebror kan betala, men den första möjlighet jag kommer att tänka på är att er mor ger bort huset till er lillebror (eller säljer det för en mycket låg summa) och att han sedan kompenserar er för en tredjedel av huset var. Möjligen kan han ta över lånet vid köpet/gåvan; lånet ligger annars i vart fall kvar och "drar ned" det sammanlagda arvet.
För att illustrera exemplet kan vi säga att fritidshuset är värt 900000 kr och lånet är på 150000 kr. Er lillebror köper huset av er mor för en mycket liten summa samt tar över lånet. Han har därmed i princip fått egendom till ett värde av 750000 kr, men det föreskrivs i avtalet att det inte skall ses som förskott på arv. Om huset hade gått i arv, hade det sammanlagda arvet varit c:a 750000 kr större, och varje syskon hade fått 250000 kr mer. Er lillebror betalar därför 250000 kr var till er systrar, eller en något lägre summa om ni anser det lämpligt.
Fördelen med att göra på detta sätt är naturligtvis att det kan göras genast, och jag rekommenderar därför detta sätt förutsatt att ni kan lita på varandra! Arvskifte och sådant kan tyvärr inte göras medan arvlåtaren är i livet.
Sammanfattning och övrigt
Kort sagt är det fullt möjligt för er mor att överlåta huset gratis eller billigt till er lillebror utan att man måste räkna med ett arvsförskott. Detta öppnar möjligheter för er bror att slippa betala fullpris, men om ni vill vara noga med fördelningen av fritidshuset kan han ändå kompensera er övriga syskon med en summa ni kommer överens om.
Du frågade även hur arvsskatten påverkar situationen, men arvsskatten är sedan några år tillbaka avskaffad och blir därför inte aktuell! Jag vill dock göra ett litet kort skatterättsligt påpekande. Om er lillebror köper fritidshuset för en mycket låg summa (och naturligtvis även om han får det som gåva) kommer det sannolikt i skatterättslig mening att röra sig om en gåva (vad som räknas som "gåva" är lite olika beroende på vilket rättsligt område det handlar om). Detta betyder att han får överta er mors omkostnadsbelopp (vad som betalades för fritidshuset från början) och dra av detta vid en eventuell senare försäljning. Om överlåtelsen istället ses som ett köp får han inte ta över det tidigare omkostnadsbeloppet, utan bara räkna med vad han själv betalade.
Hoppas att det något komplicerade svaret blir till hjälp!
Hälsningar,
