Överta fastighet genom arv
Man med särkullbarn avlider, äger fastighet vars värde blir på minus efter bolån räknats bort.
Efterlevande maka (är inte lagfaren ägare av fastigheten, men har självfallet giftorätt i denna)
vill att särkullbarnet, sonen, ska överta fastigheten och de lån som blir kvar, efter att viss del av bolånen lösts med hjälp av livförsäkring (makan förmånstagare och är medveten om att försäkringspengarna är hennes, men vill få ner lånen så att det blir möjligt för sonen att överta fastigheten, så den blir kvar i familjen och inte behöver säljas med i så fall möjlig förlust pga stora bolån.
Båda är överens om värdet på fastigheten.
Ska makan skriva gåvobrev på fastigheten till sonen trots att hon inte är lagfaren ägare, eller måste dödsboet först få lagfarten ändrad? Eller hur går man tillväga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om dödsbo och arvsskifte
När någon avlider blir arvingarna inte omedelbart ägare till den avlidnes kvarlåtenskap, dvs det skulder och tillgångar som den avlidne efterlämnar sig. Äganderätten övergår till arvingarna i regel först vid ett arvsskifte. Fram till dess ingår den avlidnes kvarlåtenskap i dödsboet, som då är en egen juridisk person. Dödsbodelägarna är de som företräder dödsboet och förvaltar det tills dess att det upphör, i detta fall sonen och den efterlevande makan (18 kap 1 § Ärvdabalken) Alla dödsbodelägare måste vara överens om vad som ska göras med boet, är man inte överens måste en boutredningsman tillsättas. Denna boutredningsman ser till att bouppteckningen och arvskifte görs.
Enligt 23 kap 1 § Ärvdabalken måste ett arvsskifte genomföras så snart det finns fler än en dödsbodelägare (vilket det finns i detta fallet). Innan ett arvskifte kan utföras krävs det dock att bouppteckningen är färdigställd och att dödsboets alla skulder är betalda. Om den avlidne var gift krävs det i regel också en bodelning innan arvsskiftet kan äga rum. Vilket det gör i detta fall. Detta eftersom efterlevande make/maka har rätt att få ut sin eventuella bodelningsandel innan arvsskiftet.
I det fall boets skulder är större än tillgångarna krävs det i regel inte något arvskifte, detta eftersom det i detta fall inte finns något att skifta. Enda möjligheten då för att kunna ta över fastigheten genom arvsskifte är att makan eller sonen eller dem tillsammans kan ta över skulderna.
Hur går man tillväga i detta fallet?
Det går inte att genom gåvobrev föra över fastigheten på sonen om man ej ha lagfart. När bouppteckning och bodelning är klart är det enklast att ni skiftar dödsboet först vilket innebär att samtliga dödsbodelägare blir andelsägare till fastigheten. Alternativt att fastigheten skiftas helt på sonen och han därefter söker lagfart.
När det gäller fastigheten om det inte finns tillgångar i boet till att betala lånet/skulderna på fastigheten så kan man med borgenärens godkännande överta skulden och på så vis då även fastigheten, ett så kallat gäldenärsbyte görs. Sonen kan under förutsättning ta över fastigheten genom arvsskiftet om borgenärerna godtar ett gäldenärsbyte, dvs att han skrivs över på lånen istället. Alternativt att både makan och sonen delar på lånen och äger hälften vardera.
Blir detta beviljat kan de använda arvskiftehandlingen till att söka lagfart (detta ska göras inom tre månader efter förvärvet). En ansökan om lagfart ska innehålla, vilken fastighet eller tomträtt det gäller, arvsskiftehandlingen i original, en kopia av bouppteckningen (bouppteckningen måste först vara registrerad hos skatteverket) Tänk på att fastigheten måste vara upptagen i bouppteckningen. Arvsskifteshandlingen måste vara bevittnad av två personer om den är upprättad efter en person som avlidit före 1988.
Kan inte sonen eller tillsammans med makan ta över skulderna så är tyvärr enda utvägen att sälja fastigheten. Då är alternativet att ni säljer fastigheten direkt från dödsboet. Då måste ni först söka lagfart på fastigheten för dödsboet räkning. Dödsboet kommer då vara lagfaren ägare och samtliga dödsbodelägare måste komma överens om en försäljning. Samtliga dödsbodelägare företräder dödsboet och måste också underteckna köpebrevet. Skulle ni göra på detta sättet innebär det att ni måste vänta med att skifta dödsboet till försäljning är genomförd och dessutom ändra bouppteckningen och redovisa köpesumman för fastigheten.
Jag rekommenderar er att gå in och kolla på lantmäteriets hemsida där de beskriver situationerna väldigt pedagogiskt om hur det går till att b.la ansöka om lagfart på fastighet genom arv eller som dödsbo. Jag länkar här.
Hoppas det gav svar på din fråga!
