Otillåten andrahandsuthyrning ger ej rätt till ersättning för erlagda hyror.
Hej!
Jag har fått höra märklig uppgift om att ifall lägenhet som är innehavd med hyresrätt har upplåtits i andra hand utan tillstånd av fastighetsägaren, så kan andrahandshyresgäst kräva tillbaka erlagd hyra eftersom upplåtelsen är och har varit olaglig. Jag förutsätter att andrahandshyresgästen inte har varit införstådd med sakläget, utan har utgått ifrån att upplåtelsen sker med tillåtelse av hyresvärd / fatighetsägaren.
Förhållandet att hyresgäst i förstahand som illegalt har upplåtit lägenheten riskerar att förlora hyresavtal har ingen relevans till min fråga, och jag har inte personligt intresse i saken, men anser att omständigheten låter märklig.
Finns prejudikat? I och för sig skall inget juridiskt hinder föreligga, enär upplåtelsen är brottslig och andrahandshyresgäst kan förlora bostad om situationen uppdagas, och scenariot skulle tillämpas på annat; kan man om tillåtelse eller tillstånd av lagfaren ägare vid uthyrning av leasing-bil eller annat objekt tvingas att återbetala hyra ifall faktum om illegitimitet skulle framkomma?
Jag är tacksam för upplysning.
M v h
N Nescio
Lawline svarar
Hej och tack för att du använder dig av våra tjänster!
Jag vågar påstå att uppgifterna du fått del av inte stämmer.
Först och främst får man se till att rättsförhållandet avser hyresvärd - hyresgäst. I din beskrivna situation är fastighetsägaren (hyresvärd) i avtalsförhållande med förstahandshyresgästen (hyresgäst), och sedan är förstahandshyresgästen (hyresvärd) i avtalsförhållande med andrahandshyresgästen (hyresgäst). Det föreligger alltså inget avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen.
En otillåten andrahandsuthyrning är i lagens mening varken brottslig eller olaglig, den är som det framgår, endast otillåten. Den enda påföljden som kan bli aktuell är uppsägning av hyreskontraktet (mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen). Detta i sig skulle kunna utlösa ett skadeståndsansvar för förstahandshyresgästen till andrahandshyresgästen. Dock skulle ett sådant eventuellt skadestånd inte grunda sig på hyran, utan på eventuella skador som andrahandshyresgästen ådrar sig på grund av förstahandshyresgästens otillåtna andrahandsuthyrning.
Däremot kunde andrahandshyresgäster tidigare (men inte längre då regleringen på området har ändrats) kräva ersättning av förstahandshyresgästen för oskäligt hög hyra, genom anmälan till hyresnämnden. Ersättningen som då tilldelades utgick med retroaktiv verkan, d.v.s. för tidigare betalda hyror där hyran ansågs oskäligt hög. Dock har regleringen ändrats och denna typ av ersättning kan inte längre fås. Man kan däremot fortfarande överklaga hyrans storlek till hyresnämnden, fast man kan inte längre få ersättning för betalda hyror.
Hyreslagen utgörs av 12 kap. jordabalken och gäller hyra av fast egendom. Regleringen är inte analogt tillämpbar på hyra av lösa saker (med undantag för hus på ofri tomt). Med andra ord kan man inte tillämpa fastighetsrättslig reglering på ditt exempel.
Hoppas rådgivningen har varit till hjälp
Med vänliga hälsningar
Fredrik Norberg
