Om mäklaren och säljarens upplysningsskyldighet

Question

Hej,

Vi köpte nyligen en fastighet där bl.a badrum beskrevs som påkostade samt att taket var nyligen renoverat. Som tur var så hade vi en öppen klausul då vi några dagar efter påskrivet köpeavtal gjorde en besiktning där båda badrummen underkändes samt att man konstaterade att takkonstruktionen var underdimensionerad, vind saknade ventilation samt att tidigare fukt/mögel ej sanerats. Efter det att vi delgivit säljaren vad vi funnit så hostar de upp en 1 år gammal besiktning som till 80% överstämde med vår men som man valt att ej inkludera i sin objektsbeskrivning. Vi valde då att hoppa av affären.

Nu har jag i dagarna observerat att samma fastighet kommit ut på marknaden igen och även nu väljer man att exkludera sin besiktning och den vi gjorde (vi har givit dem tillåtelse att nyttja denna). Mina frågor blir då:

- Begår mäklaren (samma som tidigare) något fel här?
- Är säljarens beteende bedrägligt?

Answer 1

Hej,

Mäklaren ska i samband med ett fastighetsförvärv iaktta god fastighetsmäklarsed. Detta innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse (se 8§ Fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska även verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare (16§ 2:a stycket i samma lag). Således kan en mäklare som underlåter att ge uppgifter om fastighetens skick som besiktningarna visar ådra sig en skadeståndsskyldighet gentemot köparen för skadan denne orsakas (t.ex. reparationskostnader - se 25§ i samma lag). I viss mån kan mäklaren i sin tur kräva säljaren på ersättning på motsvarande belopp som skadeståndet (se 2:a stycket i samma bestämmelse).

Har säljaren gjort något fel när denne exkluderar information om besiktningar gjorda på fastigheten? Faktum är att det åligger köparen att undersöka fastigheten innan köpet och om denne inte väljer att anmärka på de fel som ni hittade, får felen ej senare åberopas för att sätta ned köpeskillingen, oavsett om säljaren var medveten om dem (se 4 kap 19§ Jordabalken). Undantag härom finns gällande dolda fel, vilka de ovan beskrivna felen inte verkar vara då de upptäcktes under en vanlig besiktning. Dolda fel kan åberopas som köpeskillingsnedsättande och här har det ingen betydelse om säljaren var medveten om dess existens innan köpet.

Men i vissa fall har säljaren har upplysningsskyldighet gentemot köparen avseende vissa fel i fastigheten som inte är dolda. För att en sådan upplysningsskyldighet ska föreligga måste säljaren agerat svikligen eller i strid med tro och heder (se NJA 2007 s 86).

Fastighetsmäklarlagen hittar du https://lagen.nu/2011:666.

Jordabalken hittar du https://lagen.nu/1970:994#K4.

NJA 2007 s 86 hittar du https://lagen.nu/dom/nja/2007s86.

 

Vänligen,