Om dolt fel i bostadsrätt
Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt i Stockholm. Fick tillträde och nycklar i måndags. Gick till nya lägenheten direkt för att kolla bl a flyttstädningen och fann till min förvåning ett gäng döda små gula myror i frysen. Jag fotograferade myrorna. På onsdagen hade vi stämt möte med hantverkare i lägenheten. Jag finner vid detta tillfälle levande gula myror. Tillkallar fastighetsmäklaren och tidigare ägare. Tidigare ägare hävdar att han aldrig tidigare sett sådana här myror i lägenheten och säger att Anticimex måste komma. Har nu fått klart för mig att det är Faraomyror vi fått med på köpet. Enligt Anticimex är dessa myror svåra att bli av med. Vad göra? Räknas ohyra som dolt fel? Kan köpet hävas?
Tacksam för snart svar.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
En bostadsrätt klassas som lös egendom och jordabalkens regler (som gäller fast egendom) är därför inte tillämpliga. Då jag antar att både ni som köpare och säljaren är privatpersoner blir istället köplagen tillämplig. Alla paragrafer som hänvisas till nedan finns i köplagen.
Vid köp enligt köplagen har köparen en undersökningsplikt enligt 20 §. Den säger att köparen i efterhand inte kan påtala fel som borde ha upptäckts vid undersökningen. Undersökningsplikten i ert fall kan antas vara uppfylld efter en noggrann besiktning av bostadsrätten. Eftersom myrorna upptäcktes relativt enkelt av dig efter ni hade tillträtt bostadsrätten, och eftersom du kort därefter hittade fler myror, låter det som att undersökningsplikten inte uppfylldes eller som att myrorna har kommit till bostadsrätten efter ert tillträde.
Noterbart är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är lika långtgående som den enligt jordabalken vid köp av en fastighet. Men en slags undersökning av bostadsrätten måste ändå ske för att kunna åberopa fel. I fortsättningen av mitt svar utgår jag ifrån att undersökningsplikten är uppfylld - att ni undersökte lägenheten innan ni tillträdde och inte hittade några myror.
Ett fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllandet av undersökningsplikten är ett dolt fel. För ett sådant fel kan påföljder göras gällande.
Fel och reklamation
Enligt 17 § är bostadsrätten felaktig. Vid tillkallande av den gamla ägaren kan även en reklamation anses vara gjord, enligt 32 §.
Avhjälpande
Du frågar ifall hävning är möjlig. Först har dock säljaren rätt till att avhjälpa felet enligt 34 - 35 §§, i praktiken innebär det alltså att säljaren skulle få stå för Anticimex-kostnaderna.
Hävning
Om säljaren inte avhjälper felet inom skälig tid har ni istället rätt att häva köpet enligt 39 §.
Sammanfattning
Ifall ni inte har undersökt bostadsrätten noggrant innan tillträdet kan ohyran inte räknas som ett dolt fel, eftersom ni som köpare har en undersökningsplikt som gör att fel som borde upptäckas då inte kan åberopas som fel. Ifall en noggrann undersökning av lägenheten har gjorts och ni trots det stötte på gula myror två gånger efter tillträdet kan ni göra gällande de påföljder som jag här ovan har skrivit. Hävning blir dock aktuellt först efter att säljaren har tillåtits att försöka avhjälpa felet.
Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp!
Med vänlig hälsning,
