Olovlig andrahandsuthyrning - förutsättningar för förverkande
Hej Vi äger en villa som vi hyr ut till en ensamstående pappa med två barn. Har även en lägenhet i bottenplan på vår villa som vi lovade att de fick använda som förråd eftersom de inte ville att vi skulle hyra ut den till någon annan, som vi egentligen kunde ha gjort och istället för en villa haft två lägenheter som vi hyrt ut. Men snälla som vi var lovade vi att de kunde få ha det som ett förråd om de ville så länge. Nu har det visat sig att de har en person som bor i den lägenheten (de påstår att det är en släkting som bor där och att de inte får någon hyra). Får de verkligen göra så? Känns inte ok att de använder den lägenheten som vi egentligen själva kunde hyrt ut istället till någon annan hyresgäst. Blir ju liksom slitage som vi inte räknat med. Alltså har han gjort det här i smyg utan vår vetskap och godkännande.
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Vad en hyresgäst får göra framgår av 12 kap Jordabalken (”hyreslagen”) samt avtalet mellan hyresvärden och hyresgästen.
Enligt 12 kap 40 § hyreslagen får en hyresgäst inte hyra ut en lägenhet (hela lägenheten) i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Undantag från detta samtyckeskrav kan göras om Hyresnämnden istället meddelat tillstånd.
Rör det sig om en del av en lägenhet, t ex ett rum, gäller i stället 12 kap 41 §, där det enbart stadgas att uthyrning ej får ske om det kan medföra men för hyresvärden. Här krävs alltså inget samtycke, och uthyrningen är laglig så länge den inte medför men.
I ert fall är det inte helt solklart vad som gäller, eftersom det inte riktigt framgår om det rör sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet eller om det skulle kunna anses vara en lägenhet som bara delvis hyrs ut. Rör det sig om en separat lägenhet som hyrs ut i sin helhet gäller 12 kap 40 §, som ger er som hyresvärd ett starkare skydd. Är det i stället att anse som en lägenhet som bara delvis hyrs ut är skyddet starkare för er hyresgäst enligt 12 kap 41 §.
Är det säkerställt att det rör sig om en separat lägenhet som olovligen hyrs ut i sin helhet, kan detta utgöra grund för förverkande av hyresrätten enligt 12 kap 42 §. P 3 stadgar att hyresrätten förverkas om hyresgästen utan behövligt samtycke (från er) eller tillstånd (från Hyresnämnden) upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse (t ex slutar hyra ut) eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.
Mitt råd till er är alltså att i första hand prata med hyresgästen. Kanske föreligger ett missförstånd, och om så är fallet kanske hyresgästen självmant kan upphöra med uthyrningen. Om det är så att hyresgästen inte vill upphöra med uthyrningen bör ni uppmana hyresgästen att vända sig till Hyresnämnden för att få sin uthyrning prövad, och om så inte sker eller om tillstånd ej ges kan hyresrätten förverkas.
Hoppas att detta svar kan vara till hjälp.
Vänligen,
