Muntligt löfte om att hyra lägenhet

Question

Jag fick löfte per telefon om att få hyra en lägenhet i andra hand. Jag sa att jag accepterade villkoren och ville hyra lägenheten. Dagen därpå fick jag ett sms från uthyraren (förstahandshyresgästen) med lydelsen: "Jag va lite för snabb att lova dej lägenh. för frun hade lovat 2 till att komma o kolla på lörd. Men vi hör av oss som vi bestämt! De hörde av sig på lördagen som bestämt och bad oss komma och titta. Då sa de att de skulle fundera och efter någon timme meddelades vi via sms att de valt en annan hyresgäst. Kan detta betraktas som ett avtalsbrott ?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Ett muntligt avtal gällande hyra av lägenhet är giltigt på samma sätt som ett skriftligt avtal. Avtalet är giltigt under förutsättning att du har fått ett erbjudande om att hyra som du sedan har accepterat. Det finns inget formkrav gällande hyra av bostad om inte någon av parterna har begärt ett skriftligt avtal. Alltså är ert muntliga avtal gällande hyra av lägenhet giltigt (12 kap. 2§ Jordabalken).

Beroende av avtalets form så är uppsägningstiden för ett hyresavtal olika. Har ni avtalat om hyra för en begränsad tid, utan att ha en uppsägningstid, så upphör ert avtal inte innan utgången av den avtalade tiden. Har ni istället inte avtalat om hyra under en begränsad tid, utan fattat ett avtal på obestämd tid, så är det en uppsägningstid på tre månader om inget annat avtalats (12 kap, 3-4§§ Jordabalken).

Troligen har du och förstahandshyresgästen ingått ett avtal. Förstahandshyresgästen har sedan brutit mot den uppsägningstid ni har avtalat när han har hyrt ut till någon annan direkt. Svårigheten med muntliga avtal är att det ofta inte går att bevisa dem. Så även om man har rätt kan det vara svårt att få rätt i exempelvis en domstol. Nu har du dock ett sms som säger att du har lovats lägenheten vilket sätter dig i en bättre position då ditt sms skulle kunna ses som bevis. Dock krävs det även bevis på att ett avtal har slutits i lagens mening. Utifrån informationen i din fråga har jag svårt att avgöra huruvida detta har skett.

Jag rekommenderar dig att prata med förstahandshyresgästen för att se om ni kan komma överens efter att du talat om vad som gäller. Annars kan du möjligen konsultera med en advokat för att se vilka chanser du har att ta ärendet vidare och om du kan vinna ekonomiskt på det. Troligen är det så pass låga summor det handlar att det är dyrare att ta ärendet vidare om man räknar med risken att förlora. Dock är det svårt för mig att göra närmare uttalanden om möjligheten till framgång utan mer information i frågan.

För mer information de Avtalslagen https://lagen.nu/1915:218 och Jordabalken https://lagen.nu/1970:994.

Vänligen,