Muntligt avtal om lokalhyra, samt oklart om hur många lokaler ett avtal kan täcka.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyra av lokal regleras i Jordabalkens tolfte kapitel, ofta kallad för "hyreslagen". Häri finner man bestämmelser om bl.a. uppsägning av hyresavtal. Det finns inget krav på att hyresavtal ska vara skriftliga, men som med alla avtal är skriftlighet att föredra eftersom att vad som faktiskt gäller mellan parterna är betydligt lättare att bevisa när avtalet finns i skriftlig form.
Eftersom att hyresavtalet i fråga var muntligt blir det av stor vikt för slutsatsen hur man väljer att tolka avtalet. Av hyresvärdens agerande verkar det som att han anser att ett hyresavtal med bestämd tidslängd på 5 år har ingåtts, och att er uppsägning av avtalet inte har varit giltig. Skulle ni hävda att något annat gällde skulle det leda till en tvist där en tingsrätt fick avgöra vem av parterna som anses ha rätt. Så för att kort besvara din fråga: ja, hyresvärden skulle kunna göra som han gör, vilket nästan kan betraktas som "utgångspunkten" för ett hyresavtal. Det kan dock vara så att omständigheter runt ert avtal gör att andra bestämmelser blir tillämpliga och modifierar denna "utgångspunkt". Dessa möjliga ändringar ska jag nedan kort undersöka.
Som jag ser det på den information du ger i din fråga kan man betrakta situationen som att ni ingick i ett hyresavtal som gällde för obestämd tid - d.v.s. tills när den nya lokalen skulle vara färdigställd. Man kan därtill argumentera för att det muntliga avtalet som ingicks och handlade om fem år inbegrep två lokalhyresavtal där det första gällde för obestämd tid, och det andra som gällde den större lokalen skulle gälla för en tid på fem år minus den obestämda från det "första" avtalet. För eller mot detta skulle en rad detaljer i ert avtal kunna tala, t.ex. skulle det tala för denna tolkning ifall ni betalade en lägre hyra för den mindre lokalen i väntan på den större.
Skulle denna tolkning vara förhanden ger jordabalkens bestämmelser om uppsägningstid för lokalhyresavtal på obestämd tid att avtalet upphör att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från när uppsägningen gjordes (JB 12:4 1 st. 2 p.)
Viktigt att veta är att en uppsägning av hyresavtal skall vara skriftlig för att gälla. Om den görs muntligen behövs ett skriftligt "kvitto" på uppsägningen från hyresvärden (JB 12:8 1 st.)
Om avtalet sägs upp på ett korrekt sätt så upphör det, och därmed bl.a. hyresgästens skyldighet att betala hyra.
Förutsatt att hyresvärden kan göra gällande att det tämligen kontraintuitiva förhållandet föreligger, att ett lokalhyresavtal skulle reglera hyran av två olika lokaler, så att hyresavtalet ska betraktas ha gällt för en bestämd tid, 5 år, så behövs en giltig anledning för att frånträda avtalet i förtid. Om det inte kan stödjas i hyresavtalet att vissa villkor ger rätt till uppsägning så är man lämnad till jordabalkens bestämmelser om giltiga anledningar till att säga upp hyresavtalet. Utifrån denna modell har hyresvärden det starkare läget, eftersom man som hyresgäst är förvisad att använda de avtalsbrott från hyresvärdens sida som ges i jordabalkens tolfte kapitel som argument för att avtalet kan sägas upp i förtid.Vad som eventuellt kan bli applicerbart är JB 12:13, som enligt JB 12:6 kan leda till hyresavtalets omedelbara upphörande. Kort sagt handlar paragrafen om att när hyresavtalet gäller en lägenhet som ännu inte färdigställts ej är i färdigt skick när tillträde skall ske så kan hyresgästen medges nedsättning av hyran eller rätt att säga upp avtalet. Dock gäller här en rad villkor på lägenheten, och om man därtill betraktar att ni redan hade en lokal blir det osäkert om denna bestämmelse ens kan tillämpas. Denna oklarhet som uppstår skulle jag mena på vidare talar för att er situation ska ses som att ni ingick i ett hyresavtal i avvaktan på ett annat.
Vad som ytterligare skulle kunna vara till er fördel är att det för lokalhyra finns en speciell preskriptionsbestämmelse i JB 12:61, som ställer upp att preskriptionstiden för fordringar mellan hyresvärd och hyresgäst är två år från det att hyresgästen lämnade lokalen. Med detta ska dock förstås att tiden räknas från när avtalet upphörde att gälla (NJA 1998 s. 252).
Ifall ni kan göra gällande att avtalet upphörde när ni flyttade till er egna lokal, och att hyresvärdens handlande har varit att se som ett konkludent medgivande till att hyresavtalet har upphört (d.v.s. att han inte skulle ha begärt hyra efter den tid som lokalen stått tom skulle innebära att han accepterade att avtalet upphörde) - så skulle bestämmelsen om preskriptionstid fungera som ett motargument mot andra eventuella anspråk som hyresvärden skulle kunna tänkas göra.
Sammanfattningsvis så vill jag upprepa mig själv från svarets början: ja, eftersom att lokalhyresavtal är så strängt reglerade och till stor del formalistiska, så kan hyresvärden begära hyra för hela avtalstiden om uppsägning inte har skett på ett korrekt sätt.
Däremot så är din fråga så pass opreciserad att det inte heller förefaller omöjligt att ni kan bemöta hyresvärdens krav med sakliga argument som skulle frånta er betalningsskyldighet.
Därför kan det vara en god idé att t.ex. ringa Lawlines egna telefontjänst där du kan beskriva din situation ytterligare och få en vidare vägledning om hur du ska gå tillväga för att bemöta hyresvärdens anspråk.
vänligen,
