Möjlighet att unkomma besittningsskydd vid uthyrning av lägenhet?
Jag avser att hyra ut en lägenhet i ett fristående hus på min fastighet. Vad gäller? Får hyresgästen besittningsrätt på lägenheten eller har jag möjlighet att säga upp hyresgästen om jag senare får behov av den själv? Tacksam för svar Sten Gustavsson
Lawline svarar
Hej!
Bestämmelserna om besittningsskydd finns i Jordabalken 12 kap. 45 § och framåt. Huvudregeln när det gäller bostadslägenheter är att man har rätt till förlängning när hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock en rad uppräknade fall i JB 12 kap. 46 § där hyresgästen inte har någon sådan rätt. Dels gäller det sådana mer extrema fall som att lägenheten är förverkad eller att huset ska rivas. Därutöver saknas också besittningsrätt exempelvis om lägenheten inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör samt när lägenheten ingår i ett en- eller tvåfamiljshus, uthyrningen inte inte ingår i affärsmässig verksamhet och hyresvärden själv har ett sådant intresse av att använda lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Dessutom finns en generell regel som säger att undantag från besittningsskyddet också kan göras i andra fall än de uppräknade om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller är oskäligt mot hyresgästen.
I övrigt är det möjligt att träffa en överenskommelse om att besittningsskyddet inte ska gälla. En sådan måste dock godkännas av hyresnämnden för att vara giltig. Hyresnämnden godkänner bara sådana överenskommelser om det finns godtagbara skäl. Om överenskommelsen ska gälla i mer än 4 år fram i tiden krävs extra god motivering.
I några fall behövs inte hyresnämndens godkännande om man träffat en överenskommelse. Det gäller dels om överenskommelsen träffas efter det att hyresförhållandet inletts, i vilket fall man förstås måste vara beredd på att hyresgästen inte går med på att avsäga sig sin besittningsrätt. Dessutom gäller undantag även i fall då överenskommelsen träffas på förhand under förutsättning att den bara gäller under 4 år och bara i tre uppräknade situationer. Här kan framför allt en vara intressant för dig, nämligen om hyresrätten avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus och uthyrningen inte är affärsmässig samt hyresvärden ska bosätta sig i huset eller överlåta det.
Av tids- och utrymmesskäl är det inte möjligt att räkna upp alla undantag från besittningsskyddet och undantagen från undantagen här. Eftersom att jag inte heller vet vad det är för ett sorts hus lägenheten ligger i och vilket motiv du har för att inte vilja ge besittningsrätt är det extra svårt att säga vilka möjligheter just du har. Generellt kan man i alla fall säga att ett besittningsskydd inte får brytas utan grund (bara för att man vall ha undan hyresgästen). Vid bedömningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör tas hänsyn till parametrar som exempelvis hyresgästens möjligheter att hitta en annan bostad, alltså hens behov av lägenheten.
Lagrummen hittar du
https://lagen.nu/1970:994.
Mer information och kontaktuppgifter till hyresnämnden hittar du här
http://www.hyresnamnden.se/Besittningsskydd/Besittningsskydd---Bostad/.
Med vänlig hälsning,
