Lokalhyra, andrahandshyresgäst och rättelseanmaning
Vi ligger just nu i tvist med en bostadsrättsförening om nyttjande av en lokal vi har hyrt under 10 år med verksamhet Skönhetsvård. För ca 1½ år sedan blev min exfru sjuk i cancer och efter en tid gick hennes företag i skönhetsbranschen i konkurs. Jag står som hyrestagare på lokalen som privatperson. Vi hittade för ca ½ år sedan en ny tänkbar hyresgäst nämligen två akademiker från Palestina som redan startat en verksamhet för exklusiva Second-Hand kläder på nätet. Verksamheten gick redan bra men de sökte lokal för att kunna visa kläder och möta sina kunder. Lokalen ligger på Södermalm i Stockholm. Vi fick direkt avslag att överlåta lokalen på dem. Vi beslutade då att vi kan ta in dem som hyresgäster i del av lokal. Kläder ingår i begreppet "Skönhetsvård" enligt oss. Min exfru har sminkhörna i lokalen och erbjuder detta för vardag och fest. Jag har nu fått "Rattelseanmaning" från föreningens advokat där de hävdar att vi hyr ut i andra hand vilket är förbjudet. Vad kan vi göra och hur lång tid har vi på oss att svara?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är hyresrättslig och regleras av jordabalken (JB) 12 kap, den s.k. "hyreslagen" där det finns vissa gemensamma regler för bostads- och lokalhyresrätt. Lokaler regleras främst från 12 kap 56 § och framåt.
Vad gäller vid uthyrning av lokaler
Hyreslagen gör skillnad på total och partiell sublokation det vill säga om lokalen hyrs ut helt självständigt till en andrahandshyresgäst eller om endast en del av lokalen hyrs ut i andrahand.
För att hyra ut hela lokalen i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden inte ger samtycke kan en hyresgäst vända sig till hyresnämnden för att där ansöka om tillstånd. För att hyresgästen ska få ett sådant tillstånd krävs att denne har beaktansvärda skäl till att en andrahandsuthyrning ska ske och att hyresvärden inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Kraven för att få tillstånd är högt ställda.
Ett beaktansvärt skäl kan vara att hyresgästen inte längre kan bedriva verksamhet i lokalen på grund av exempelvis sjukdom, arbete, studier eller annat jämförbart förhållande, och att en andrahandsuthyrning är hyresgästens enda realistiska möjlighet för att kunna betala hyran och därmed behålla hyresrätten tills verksamheten kan bedrivas igen. En hyresvärds befogade anledning att vägra samtycke kan exempelvis vara att den tänkta andrahandshyresgästen utan tvivel är olämplig att bedriva verksamhet i lokalen eller att hyresvärdens avdragsrätt för moms inskränks genom andrahandsuthyrningen. Ett tillstånd för andrahandsuthyrning ska vara tidsbestämt och kan kombineras med andra villkor.
Hyresgästen kan hyra ut endast en del av lokalen i andra hand, (partiell andrahandsupplåtelse). Det kan exempelvis vara aktuellt om hyresgästen inte längre behöver en så stor lokal som omfattas av hyreskontraktet. För en partiell andrahandsupplåtelse krävs inget samtycke från hyresvärden under förutsättning att andrahandsupplåtelsen inte medför några men för hyresvärden enligt JB 12 kap 41 §. Vad som utgör ett men för hyresvärden bedöms från fall till fall.
Något som typiskt sett anses utgöra ett men är en annan användning av lokalen än vad som tillåts enligt förstahandshyresgästens hyreskontrakt. Hyresvärden har därför en möjlighet att reglera ett förbud mot ändrad användning av lokalen redan i hyreskontraktet och därigenom minska möjligheten till en partiell andrahandsuthyrning. Ett förbehåll i ett hyreskontrakt som minskar en hyresgästs möjlighet att hyra ut i andrahand är däremot inte giltigt.
Ifall en större del av lokalen hyrs ut i andra hand kan det vara så att det vid en samlad bedömning anses utgöra en andrahandsuthyrning av hela lokalen, vilket alltså kräver hyresvärdens samtycke.
Om en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand utan att ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan hyresvärden genom en så kallad rättelseanmaning till förstahandshyresgästen kräva att andrahandshyresgästen lämnar lokalen. Alternativt kan förstahandshyresgästen försöka få tillstånd till andrahandsupplåtelsen från hyresnämnden. Om rättelse inte sker utan dröjsmål kan hyresvärden säga upp hyresförhållandet i förtid på grund av förverkande enligt JB 12 kap 42 §. Om hyresrätten förverkas har hyresvärden rätt till skadestånd.
För att få till en villkorsändring av hyreskontraktet kan en hyresgäst ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för ändrad användning av lokalen. Förutom krav på beaktansvärda skäl och att hyresvärden inte ska ha en befogad anledning att motsätta sig den ändrade användningen krävs också att hyresgästen haft lokalen i mer än två år. Genom denna möjlighet kan alltså hyresgästen förändra sitt eget hyresförhållande med hyresvärden och på så sätt få ett större utrymme för andrahandsuthyrning. Enligt JB 12 kap 58 §. Vanligen säger i dessa fall hyresgästen upp hyreskontraktet till hyresvärden med hänvisning till villkorsändring och vad han vill förändra och kombinerar med ansökan hos hyresnämnden.
När man hyr ut sin lokal i andra hand måste man tänka på att andrahandshyresgästen har ett så kallat indirekt besittningsskydd om inte hyresförhållandet upphör innan det varat i nio månader. Detta innebär att andrahandshyresgästen i vissa fall kan få ersättning för förlust denne drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör. Det finns dock möjlighet att avtala om avstående från det indirekta besittningsskyddet. Ett sådant avtal bör övervägas för att undvika ersättningsskyldighet om man i framtiden önskar säga upp hyreskontraktet med andrahandshyresgästen.
Sammanfattningsvis krävs det inte samtycke från hyresvärden för partiell andrahandsuthyrning av lokal förutsatt att andrahandshyresgästen inte upptar större delen av lokalen eller utgör s.k. men för hyresvärden. Om lokalen hyrs ut helt för självständigt burkande för andranahandshyresgäst utan hyresvärdens samtycke kan hyresrätten förverkas och då har hyresvärden rätt till skadestånd. Ni kan även bli skadeståndsskyldig till andrahandshyresgästen om den förlorar sin hyresrätt utan att ni iakttar uppsägningstiden enligt er avtal/hyreslagen.
Svar
Ni bör granska vad som står i ert hyreskontrakt angående vilken typ av verksamhet som får bedrivas i lokalen. Troligen är second hand tillräckligt olikt från skönhetsvård för att utgöra men för hyresvärden men jag är inte säker på hur en domstol skulle döma. Typfallet är att man tex har hyreskontrakt för lokal där man bedriver butik och sedan utan hyresvärdens samtycke ändrar verksamheten till en restaurang. Jag kan inte bedöma om ni hyr ut tillräckligt stor del av lokalen för att det i en samlad bedömning ska ses som total andrahandsuthyrning, det framstår som att det kan vara så från informationen i din fråga. Är andrahandsuthyrningen partiell krävs inget samtycke från hyresvärden för att hyra ut i andra hand förutsatt att inte andrahandshyresgästen är till men för hyresvärden. Vad gäller tiden man har på sig att vidta rättelse är det oklart hur lång den är, enligt praxis är den minst 9 dagar men max tre veckor enligt RH 1999:134.
En annan sak ni bör tänka på är vad ni har avalat med andrahandshyresgästen om uppsängingstid och liknande med tanke på indirekt besittningsskydd. Ni bör hänsjkuta tvisten med hyresvärden till hyresnämnden angående att få tillstånd till total andrahandsuthyrning.
Rekommendation
Jag rekommenderar att ni omedelbart hänskjuter tvisten till hyresnämnden och försöker få till en villkorsändring angående andrahandsuthyrningen eftersom ni har beaktansvärda skäl. Jag anser inte att skönhetsvård och second hand är samma bransch eftersom de bland annat har olika SNI-koder (Standard för svensk näringsgrens indelning). Ni kan även anlita en jurist som biträder er i tvisten eller för hjälp att granska hyreskontrakt, om ni vill anlita en av våra jurister kan ni mejla mig jessica.konduk@lawline.se då sätter jag er i kontakt med en kollega.
http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Ansokan/
Vänligen,
