Lokalhyra, andrahandshyresgäst och kontraktsbrott vid uppsägning
Hej!
Det är så här att mitt AB hyr en del av ett lager i andra-hand av ett företag som har förstahandskontraktet mot hyresvärden (stort fastighetsbolag). Att tilllägga har vi skrivit på ett 3 årigt andrahands-kontrakt med 9 månaders uppsägning.
Någon vecka sen ringde företaget vi hyr delen av och sa att han har sagt upp lokalen och vi måste flytta ut
inom en månad.
Jag kontaktade då fastighetsbolaget om att vi hyr lokalen i 2:a hand och kommer inte kunna flytta ut förrens kontraktet löper ut (ca 11månader). Då fick jag ett mail om att företaget jag har andrahands kontraktet med inte står kvar som hyresgäst utan att man ändrat kontraktet i sommras till ett annat företag som också ägs av samma person (utan vår vetskap) och att vi har 1 månad på oss att flytta ut annars kommer fastighetsbolaget yrka på de hela hyran för hela lokalen de månader vi sitter kvar (fast än vi bara hyr en del).
Vad ska vi göra i denna situation?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är hyresrättslig och regleras av jordabalken (JB) 12 kap, den s.k. "hyreslagen" där det finns vissa gemensamma regler för bostads- och lokalhyresrätt. Uppsägningstider regleras i JB 12 kap 3-4 §§ och lokaler regleras främst från JB 12 kap 56 § och framåt.
Om lokalhyresrätt i andrahand.
När man hyr en lokal i andra hand har man ett så kallat indirekt besittningsskydd om inte hyresförhållandet upphör innan det varat i nio månader. Detta innebär att andrahandshyresgästen i vissa fall kan få ersättning för förlust denne drabbas av på grund av att hyresförhållandet upphör. Det finns dock möjlighet att avtala om avstående från det indirekta besittningsskyddet. Därför måste ni granska ert hyresavtal.
Enligt JB 12 kap 58 § stadgas att om en hyresvärd, i detta fall förstahandshyresgästen, säger upp avtalet ska han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyresvärden ska även informera om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Förutom detta ska uppsägningen dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b §, inom två månader från uppsägningen ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om er hyresvärd inte informerar om detta skriftligt är uppsägning ogiltig.
Om hyresvärden har informerat om allt detta korrekt och om hyresgästen inte vill lämna lokalen utan att få ersättning enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från delgivning. Gör han inte det, förfaller rätten till ersättning. Ersättningen utgör normalt att hyresvärden ska betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har orsakats en förlust som inte täcks av ersättning ovan, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Det kan till exempel röra sig om förlorad omsättning på grund av den förtidiga uppsägningen som strider mot hyresavtalets överenskomna uppsägningstid även flyttkostnader kan täckas.
För övrigt krävs det samtycke från hyresvärden för att förstahandshyresgästen lagligt ska kunna hyra ut hela sin lokal i andrahand däremot krävs inget samtycke från hyresvärden när man hyr ut en del av lokalen s.k. partiell andrahandsuthyrning.
Kort om avtal i allmänhet
Enligt avtalsrättsliga principer kan man endast kräva någon att uppfylla förpliktelser enligt avtal om denne är en part i avtalet. Om du inte har skrivit något avtal med fastighetsbolaget kan du inte krävas på pengar av det bolaget. Fastighetsbolaget kan däremot kräva den som de har hyrt ut lokalen till på hyra (förstahandshyresgästen. Ett undantag kan ha uppstått genom avtal i form av konkludent handlande, om du betalat hyra för hela lokalen direkt till hyresvärden trots att ingen skriftlig överenskommelse finns förutsatt att ingen annan har hyreskontrakt samma period. Detta framstår som mindre troligt i detta fall. Du har alltså ingen skyldighet att betala mer i hyra än det du har avtalat om med förstahandshyresgästen. Om du får oriktiga betalningskrav bör du bestrida dessa med rekommenderat brev.
Svar
Det är möjligt att din uppsägning är ogiltig om inte du blivit korrekt uppsagd enligt ovan, förutsatt att du inte har avtalat bort ditt besittningsskydd. Annars gäller följande: Eftersom du hyr i andrahand har du inget besittningsskydd i förhållande till fastighetsbolaget utan du har besittningsskydd i förhållande till förstahandshyresgästen förutsatt att du inte har avalat bort besittningsskyddet. Har du besittningsskydd, kan du föra en förlängningstvist i hyresnämnden samt yrka på ersättning enligt JB 12 kap 58b §. Har du inte besittningsskydd kan du föra en tvist vid tingsrätten för att får ersättning för förstahandshyresgästens kontraktsbrott mot ert avtal.
Du kan alltså kräva förstahandshyresgästen på ersättning för avtalsbrott och för eventuella förmögenhetsskador som t.ex. förlorad omsättning. Ni bör hänskjuta tvist om uppsägning och ersättning för kontraktsbrott till antingen tingsrätten eller hyresnämnden beroende på vad som står i ert avtal och om uppsägningen har gått korrekt till. I vart fall kan ni föra en tvist om ersättning för skador som förstahandshyresgästen har orsakat er. Troligen täcker din företagsförsäkring den här typen av tvist men du bör höra efter med ditt försäkringsbolag. Preliminärt framstår det som att du har goda möjligheter att vinna en sådan tvist förutsatt att du har ett skriftligt avtal för lokalen.
Eftersom du inte har något avtal med fasstighetsbolager har du ingen rätt att vistas i deras lokaler och du kan därmed bli vräkt om fastighetsbolaget ansöker om avhysning hos kronofogden därför är det bäst att flytta snarast om du inte kan ta över förstahandshyreskontraktet för hela lokalen.
Rekommendation
Min rekommendation är att du antigen bör försöka hitta en annan lokal och flytta inom en månad och stämma förstahandshyresgästen på skadestånd för dina uppkomna kostnader, kontraktsbrott och eventuell förlorad omsättning eller att du förhandla med fastighetsbolaget om du vill ta över hela förstahandskontraktet själv för en treårsperiod, om möjligt. Du kan i så fall själv hitta en andrahandshyresgäst och hyra ut delar av lokalen. Det framgår inte ur din fråga men det kan vara så att förstahandshyresgästen har förverkat sin hyresrätt om du (andrahandshyresgäst) ensam haft tillgång till hela eller stora delar av lokalen och har hyrt ut i andrahand utan fastighetsbolagets samtycke.
Jag rekommenderar att du anlitar en jurist som bistår dig i tvisten, hjälper till att skriva en stämningsansökan och går igenom avtal. Du kan även ta hjälp av en jurist för att förhandla om avtalsvillkor mot stora fastighetsbolag. Om du vill anlita en av våra jurister kan ni mejla mig, då sätter jag er i kontakt med en kollega. jessica.konduk@lawline.se
Med vänliga hälsningar,
