Köpare misstänkte fel men köpte ändå - rätt till åtgärd?
Hej
Vi har sålt vårt radhus och köparen har begärt en köpegenomgång med den besiktningsman som gjorde vår besiktning inför försäljningen. I besiktningsprotokollet går att läsa att det inte finns någon avvikande lukt som tyder på fuktrelaterade skador. Något besiktningsmannen står fast vid även vid köpargenomgången. Vid genomgången uppger köparen att han känner en lukt. Besiktningsmannen står fast vid sin uppfattning (ingen avvikande lukt) men säger till köparen att han bör undersöka mer grundligt om han känner oro för den lukt han säger sig känna. Köparen har svårt att få till en grundligare undersökning pga svårigheter att komma åt krypgrunden. Avståndet mellan hus och mark är för litet för en människa att krypa mellan. I kontraktet står följande: Köparen äger rätt att genom sakkunnig besiktningsman genomföra en besiktning av fastigheten senast x. Skulle härvid framkomma ej tidigare kända fel eller skador som köparen ej tidigare fått upplysning om skall parterna efter bästa förmåga enas om åtgärd.
Vi tolkar klausulen som att det är besiktning gjord av sakkunnig besiktningsman som ska visa på nytillkomna skador och fel för att klausulen ska kunna åberopas. I det här fallet är det inte besiktningsmannen som konstaterar lukt utan köparen själv. Besiktningsmannen går emot köparen och uppger att ingen avvikande lukt förekommer. Vår fråga är om köparen kan hävda att lukten som bara han känner är att betrakta som ett fel som kan generera reducering av priset?
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Om radhuset är en fastighet, dvs att du ägde jorden det står på och själva radhuset, gäller jordabalken. Om du bara sålt själva radhuset eller rätt att bo i det, är det en bostadsrätt och då gäller köplagen. I båda fallen har säljaren en undersökningsplikt. Genom att anlita en besiktningsman har han i princip uppfyllt sin undersökningsplikt och visar det sig att det faktiskt är fel på huset är han befriad från ansvar och du måste i så fall stå för kostnaden.
Om han misstänker ett fel utan att undersöka det vidare och det sedan visar sig att misstanken var sann och det fanns ett faktiskt fel, har han dock försummat sin undersökningsplikt och blir själv ansvarig att åtgärda felet, såvida inte du var medveten om felet och avstod från att berätta det.
Lukten i sig är inte ett fel, det måste alltså finnas ett fel enligt jordabalken om radhuset eller köplagen om det är en bostadsrätt för att köparen eventuellt ska få rätt att du avhjälper det.
Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!
Vänliga hälsningar,
