Köp och gåva av fastighet. Även fråga om lagfart.
Jag planerar att tillsammans med min son och hans sambo finansiera ett husköp. Tanken är att kontantinsatsen betalas med en tredjedel vardera samt att alla tre står som ansvariga för lånet hos banken men i realiteten vilar låneansvaret på mina tillgångar. Lagfarten delas på tre lika delar. Fungerar detta? När de själva är kreditvärdiga vill de äga hälften var i samband med omskrivning av lånen. Kan jag då ge sonen hälften av min andel som gåva och låta hans sambo köpa den andra hälften för 1/6-del av marknadsvärdet vid det tillfället. I mitt testamente anges gåvan som ett förskott på av. Hur ordnas detta formellt och blir lagfarten på hennes köp 1,5% på det belopp hon betalar till mig?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du har vänt dig till Lawline med dina frågor!
Situationen du beskriver kan delas in i två delar. Den första delen är när du skall hjälpa din son och hans flickvän att finansiera fastighetsköpet, där frågor om äganderätt till fastigheten och lagfartsfrågor blir aktuella. Den andra delen då du avser att överlåta hälften av din andel till din son genom gåva och den andra hälften som ett köp av flickvänen till 1/6 av marknadspriset.
Inledningsvis vill jag göra dig uppmärksam på ett par saker. Det faktum att du hjälper till att finansiera själva fastighetsköpet inte per automatik leder till att du får äganderätt till densamma. Utan äganderätt till fastigheten kan du inte heller söka lagfart, vilket framgår av 20 kap. 1 § jordabalken som stadgar att ”den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2§”. För att du skall räknas som ägare till fastigheten, gemensamt med din son och hans flickvän, krävs att du är med i de fångeshandlingar som upprättas vid ett fastighetsköp.
I ditt fall skall du, för att kunna söka lagfart, helt enkelt inte bara vara finansiär utan också vara köpare. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken skall det nämligen finnas en förklaring om att säljaren överlåter fastigheten till köparen. Du nämnde i din frågeställning att du skulle ”hjälpa till att finansiera” detta fastighetsköp. Det är du givetvis fri att göra men för att söka lagfart måste även Du intas i köpehandling såsom köpare och först då kan du söka lagfart. Enkelt uttryckt kan man säga att köpehandlingen som upprättas enligt 4 kap. 1 § jordabalken med de angivna köparna är de som kan söka lagfart enligt 20 kap. 1 § jordabalken.
Således blir svaret på din första fråga, avseende lagfarten, att ägarna (det vill säga de som är köpare till fastigheten och tas upp som köpare i köpehandlingen) skall söka lagfart. Äganderätten som föreskrivs i 20 kap. 1 § jordabalken förvärvas alltså genom den köpehandling som upprättas genom 4 kap. 1 § jordabalken.
Viktigt att notera i detta sammahang är att när Ni ansöker om lagfart och då ni är flera sökanden skall ansökan innehålla uppgift om hur stor andel av fastigheten som varje sökande har förvärvat. Detta framgår av 20 kap. 5 § 2 st. jordabalken. Följden av denna lösning blir också att ni innehar fastigheten med samäganderätt enligt 4 kap. 8 § jordabalken.
Den andra delen av din frågeställning gäller överlåtelsen från dig till din son och hans flickvän; dels genom gåva och dels genom köp. I Sverige har vi avtalsfrihet och du kan sälja din andel till det pris du önskar. Likaså kan du upprätta ett gåvobrev där du förklarar att du genom gåva överlåter din andel i fastigheten till din son. När det gäller gåvan till din son skall han återigen söka lagfart men för detta betalar han ingen stämpelskatt. Enligt 4 § i lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter är det exempelvis enbart köp och byte (med vissa undantag) som är skattepliktiga förvärv enligt stämpelskattelagen och som tas ut i samband med lagfartsansökan.
Något mer intressant är den tilltänkta försäljningen till din sons flickvän. Du nämner att hon skall få köpa din andel till 1/6 av marknadsvärdet. Inom juridiken kan det ibland vara frågan om en transaktion, som i detta fall, verkligen är ett köp eller en gåva. I rättspraxis har utvecklats en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Denna princip innebär att ett ”köp” även är vara en gåva, trots att det sker mot ersättning, förutsatt att ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde eller som högst 85 % av taxeringsvärdet (Se NJA 2008 s. 457). Taxeringsvärdet är 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde enligt 5 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen. Låt oss anta att fastigheten i framtiden har ett marknadsvärde om 1.000.000 kronor. Taxeringsvärdet blir 75 % av marknadsvärdet, vilket motsvarar 750 000 kronor. Eftersom du avser att sälja din andel till 1/6 av marknadsvärdet (dvs. 166.666 kronor) kommer försäljningen rent juridiskt, och i stämpelskattehänseende, att anses som gåva och någon stämpelskatt tas därför inte ut. Men, som tidigare nämnt, måste även hon söka lagfart igen.
Sammanfattningsvis kan följande slutsatser dras: För att du skall kunna söka lagfart måste du förvärva äganderätt till fastigheten genom att tas upp som köpare i köpehandlingen. Lagfart skall sedan sökas av er alla tre och ni skall i er lagfartsansökan ange hur stor andel ni äger i fastigheten. Försäljningen till din sons flickvän kommer att räknas som gåva även om det sker en förmögenhetsöverföring mellan dig och henne.
Återkom gärna till mig om du har fler frågor i anslutning till detta.
Mig når du på filip.henriksen@live.se
