Köp av bostadsrätt och fel
Hej, vi sålde vår lägenhet med två kakelugnar för snart ett år sedan. Vi eldade i båda dessa under fem vintrar och de fungerade utmärkt. Föreningen hade vid två tillfällen sotare på besök som inspekterade samtliga kakelugnar, vilka gav oss klartecken på att använda våra. Dock fick vi aldrig några papper på detta. Köparen hävdar nu att sotare säger att tätning behövs. I prospektet står det att båda kakelugnarna fungerar, vilket dom gjort. Vad gäller nu? Köparen vill ha ersättning för det tätningsarbete sotaren nu vill göra. VI menar att vi fått godkänt, och att vi använt kakelugnarna kontinuerligt utan anmärkning från vare sig grannar, brf eller sakkunnig.
Lawline svarar
Hej.
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Frågan är fastighetsrättsligt och rör köp av lös egendom eftersom det handlar om en bostadsrätt.
Undersökningsplikt
En bostadsrätt är lös egendom och då är det köplagen (1990:931) som blir tillämplig, förutsatt att köpet är mellan två privatpersoner. Vid köp av bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt som stadgas i köplagen 20 §. Undersökningsplikten är långtgående och innebär att alla fel som en köpare borde ha hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Köparen har däremot rätt att kunna åberopa dolda fel mot säljaren i efterhand. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall, viktiga faktorer som påverkar är ålder och skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.
Värt att notera är att undersökningsplikten enligt köplagen inte är lika långtgående som den enligt jordabalken vid köp av en fastighet. Men en slags undersökning av bostadsrätten måste ändå ske för att kunna åberopa fel.
Fel på varan
Det finns flera bestämmelser av relevans i situationer av potentiella fel i bostadsrätt. Som utgångspunkt gäller 17 §, vilken upptar principen att varan helt enkelt skall överensstämma med vad som har avtalats. Bostadsrätten ska i fråga om storlek, kvalitet och andra egenskaper motsvara vad som föreskrivs i avtalet. Därtill reglerar 18 § det fallet att säljaren, eller annan, i samband med köpet eller innan köpet lämnat vissa uppgifter som på ett avgörande sätt inverkat på köparens beslut att ingå avtalet. Om bostadsrätten avviker från avtalet eller uppgifter som lämnats i samband med köpet, eller i något annat avseende inte överensstämmer med vad köparen "med fog kunnat förutsätta" med hänsyn till bostadsrättens ålder etc. är bostadsrätten att anse som felaktig. Varan skall dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna
Upplysningsplikt
Vad gäller säljarens ansvar för fel i bostadsrätt finns det ingen allmän upplysningsskyldighet men om säljaren underlåtit att informera om fel eller brister som varit väsentliga för köparen kan säljaren få ansvara för detta.
Tidsfrist att påkalla fel
Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan, vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske "inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet". Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på men ett exempel ur praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Rimligen kan det antas att Köparen borde ha upptäckt felet vid tillträdet och därför skulle ha reklamerat senast 4,5 månader efter det.
Befintligt skick
Om det framgår av ert kontrakt att bostadsrätten är såld i befintligt skick kan ni invända med detta som motargument för köparens krav och att några förutsättningar enligt 19 § KöpL att underkänna friskrivningsklausulen inte föreligger. Ni kan även argumentera att ni inte kände till felet skälv och möjligen att köparen har brustit i sin undersökningsplikt. Det kan argumenteras att köparen borde ha upptäckt felet vid köpet om felet fanns vid det tillfället.
Tillämpning i ert fall
Generellt gäller att en köpare kan förvänta sig att det han eller hon köper skall stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en bostadsrätt med ett nyrenoverat kök torde det föreligga en presumtion om att ugn, kylskåp osv, fungerar som det ska. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt. Köper man däremot en äldre bostadsrätt bör man noggrant undersöka den före köpet. Jordabalken regler tillämpas inte vid köp av bostadsrätt utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen skall tillämpas men man har ansett att köplagens reglering om fel i bostadsrätt inte lämpar sig vid den typen av felprövning, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt gällande undersökningsplikten.
Omfattningen av undersökningsplikten skilja sig beroende på vad som köps, vilket skick köpobjektet är i, priset o.s.v.. Fanns det några symptom på att det kunde ha förelegat något fel på kakelugnen? Testade köparen kakelugnen i samband med inspektionen av bostadsrätten? Det torde åligga köparen att i samband med inspektionen undersöka huruvida kakelugnarna fungerade eller inte. Det kan dock vara svårt för gemene man att kunna dra någon säker slutsats på när en kakelugn kan anses vara godkänd eller om den bör förläggas med ett eldningsförbud m.m. i sådana situationer bör köparen anlita en sakkunnig på området för att denne på så sätt skall kunna göra en bedömning. Att förfara på detta sättet bör ingå i en köpares undersökningsplikt i högre utsträckning om kakelugnen är äldre än om den är ny.
Säljaren skall både muntligt och i skrift ha uttryckt sig på ett sätt som ingjutit en tro hos köparen om att kakelugnarna var i sin ordning för att man ska kunna göra gällande en garantiutfästelse. Ifall säljaren uttrycker av att allt är i sin ordning bör det leda till att undersökningsplikten inte vara långtgående men det finns ändå en undersökningsplikt. I bedömningen får man även fråga om köparen borde räknat med eller ha förväntat sig att det kunde föreligga fel på kakelugnarna.
Då jag inte har tillräckligt med information så kan jag inte säga mer om detta än att säljaren inte ansvarar för fel och eller brister som köparen borde ha räknat med och då spelar kakelugnens skick, ålder och användning en avgörande roll.
Angående 18 § KöpL upptar säljarens marknadsföringsansvar eller uppgiftsansvar. Förutsättningarna för att säljaren ska kunna hållas ansvarig för fel enligt denna bestämmelse är att det föreligger ett orsakssamband mellan uppgifterna som säljaren lämnat och köparens beslut att genomföra köpet och att detta kan antas ha inverkat på köpet. För uppgifter som lämnats av "annan än säljaren" andra stycket krävs dessutom att säljaren känt till eller bort känna till uppgifterna. Varan ska med andra ord i det fallet inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna som lämnades av annan.
Du skriver att det i prospekt angetts att det finns fungerande kakelugnar i lägenheten. Du har därtill angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem men det framgår inte om det också står i köpekontraktet. Detta kan anses utgöra en garanti för att ugnarna fungerar väl, dvs. det utgör en del av avtalet att ugnarna fungerar utan problem. Att det då visar sig att kakelugnarna inte alls fungerar, skulle alltså utgöra en avvikelse från avtalet, med verkan att bostadsrätten blir att anse som felaktig. Alla eventuella garantier som säljaren lämnat är det dock köparen som bär bevisbördan för.
Om garantin finns skriftligen bör det inte uppstå någon problematik kring huruvida en garanti lämnats eller inte, det kan däremot bli en bedömningsfråga om hur dessa utfästelser ska tolkas. Eftersom en säljare inte generellt sett blir bunden av "generella utfästelser" eller "allmänt lovprisande", men i ert fall kan det röra sig om en garanti. Till illustrerande av detta kan användas rättsfallet NJA 1978 s. 301, (ett fall som handlar om fastighetsförsäljning enligt jordabalken), där en säljare under köpeförhandlingarna fällt uttalanden om att dricksvattnet var "utmärkt" eller "friskt och kallt". HD uttalade i domskälen att uttalanden av denna innebörd kan, om omständigheterna i övrigt inte talar emot det, innefatta en för säljaren bindande utfästelse, som befriar köparen från dennes undersökningsplikt. Köparna i det fallet ansågs dock lätt ha kunnat inse den uppenbara faran för vattnets förorening vid en noggrann undersökning och därför hade de brustit i sin undersökningsplikt innan köpet. Ett fel som fanns innan tillträdet men som inte upptäcktes vid uppfyllande av undersökningsplikten är ett dolt fel. För ett sådant fel kan påföljder göras gällande. Ett fel som uppkommit efter köpet ligger däremot på köparens ansvar (förutsatt att det inte är ett dolt fel). Det finns tyvärr även praxis där säljaren blivit ansvarig för fel då man i prospekt samt muntligt angett än större kvadratmeteryta än vad som faktiskt var fallet, i det fallet var det dock väsentligt för köparen att bostaden var av en viss storlek. Det är tveksamt att det är väsentligt för köparen att kakelugnarna fungerar.
Rekommendation
Min bedömning är att köparen troligen har brustit i sin undersökningsplikt samt eventuellt har reklamerat för sent om kakelugnen är av äldre slag. Du kan troligen även hävda att bostaden har försålts i befintligt skick om det står i kontraktet. Eftersom det finns motstridigheter i praxis och en domstol vid en tvist tar hänsyn till alla omständigheter i fallet är det svårt att med säkerhet säga hur en domstolstvist skulle sluta. Det kan vara avgörande vad som har sagts mellan parterna under köpet och vad som framgår skriftligen. Det är också avgörande om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt. Man bör även beakta att det ofta är väldigt dyrt att tvista, särskilt för förlorande part.
Du kan initialt hävda att köparen brustit i sin undersökningsplikt, att du inte har känt till några problem med kakelugnen samt att reklamationen är sen och att tätningen är köparens ansvar alternativt bostadsrättsföreningens ansvar.
Du kan även skaffa skriftliga intyg från er gamla bostadsrättsföreningen angående underhåll av kakelugnen och dess skick. Ifall motparten tar ärendet till domstol för att få prisavdrag kan det vara mest ekonomiskt att förlikas och mötas på mitten om någon summa där båda parterna är nöjda om du inte efter en noggrannare juridisk bedömning känner dig säker på att vinna. Du kan även höra efter med ditt försäkringsbolag om de täcker eventuella tvistekostnader (hemförsäkring).
Om du hamnar i tvist rekommenderar jag att du anlitar en jurist eller advokat, ifall du vill anlita en av Lawlines jurister är du välkomman att mejla mig. jessica.konduk@lawline.se
Lycka till,
