Konsekvenser för hyresvärd av att ta ut oskälig andrahandshyra - oavsett "marknadens villighet att betala" den
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Jag ska dela upp svaret efter vad som gäller för å ena sidan hyresrätter och å andra sidan bostadsrätter.
Angående vilken hyra du får ta ut vid andrahandsupplåtelse av hyresrätt finns information från Hyresnämnden här: http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Hyresratt/
Och från Hyresgästföreningen här: http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/andrahand.aspx
Tillämplig lagstiftning för hyressättning vid andrahandsuthyrning är hyreslagens hyressättningsregler för bostadslägenheter, d.v.s. 12 kap. Jordabalken (JB), se: https://lagen.nu/1970:994
En hyra som fastställts för en hyresgäst i förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästförening utgör skälig hyra, och ska normalt anses utgöra ”skälig hyra” också för en andrahandshyresgäst. Hyrs lägenheten ut möblerad (helt eller delvis) får dock förstahandshyresgästen göra ett visst påslag på hyran. Hyresnämnden har godtagit påslag på 10-15 % - men detta är beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Att ”marknaden är villig att betala mer” för kontraktet saknar i det här sammanhanget relevans.
På frågan om en hyra – kanhända vida överstigande dessa 10-15 %, men som en andrahandshyresgäst förklarat sig villig att betala genom att ”buda högst på kontraktet” – är skälig kan man inte få något svar på förhand, alltså innan hyresavtalet skrivs och hyresperioden börjar löpa. Anser sig en dock en andrahandshyresgäst betala alltför mycket i hyra kan denne alltid vända sig till hyresnämnden, antingen för att få hyran sänkt under den fortsatta hyresperioden eller för att begära återbetalning av det belopp (inklusive ränta) som har överskridit nivån för vad som kan anses skäligt att betala (12 kap. 55 e § 2 st. JB). Hyresnämnden kan med andra ord ta ställning till om en hyra är skälig i efterhand, om andrahandshyresgästen ansöker om återbetalning. I anslutning till detta skall det påpekas att 12 kap. JB utgör tvingande lag, vilket innebär att dess bestämmelser inte kan avtalas bort; 12 kap. 1 § 5 st. stadgar att avtalsvillkor som strider mot en bestämmelse i kapitlet är utan verkan mot hyresgästen. En andrahandshyresgästs rätt att resa återkrav är alltså orubblig i den meningen att första- och andrahandshyresgästen inte kan disponera över (avtala bort) rättigheten.Mot bakgrund av det skrivna blir svaret på din fråga, vad angår andrahandsuthyrning av hyresrätt: det finns inget som på förhand hindrar dig från att lägga ut kontraktet för ”budgivning”; rättsliga konsekvenser kan dock inträda under hyresperioden eller i efterhand. Frågan är om du är villig att riskera att andrahandshyresgästen – endera efter eller under de tre hyresmånaderna – utnyttjar sin rätt att kräva återbetalning av den del av hyresbeloppet som kan anses oskäligt. Den rättigheten äger hyresgästen, enligt 12 kap. 55 e § 4 st., åberopa sig på t.o.m. tre månader efter det att han lämnade lägenheten (vilket ju brukar sammanfalla med dagen för hyreskontraktets upphörande). Sammanfattningsvis tar du alltså en stor risk om du skulle hyra ut din hyresrätt till ett oskäligt belopp.
Angående bostadsrätter gäller istället, från och med den 1 februari 2013, under vissa förutsättningar lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, se: https://lagen.nu/2012:978. Liksom hyreslagen är lagen (2012:978) tvingande till en hyresgästs fördel: lagens 2 § stadgar att ”Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyresgästen (…) är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.”Lagen uppställer vissa krav på det hyresbelopp som en bostadsrättsinnehavare äger ta ut vid andrahandsuthyrning (4 § 2 st.) Ett skäligt belopp kallas ”kostnadsbaserad hyra.” Hur detta belopp bestäms förklaras utförligt av Hyresnämnden här: http://www.hyresnamnden.se/Hyra-i-andra-hand/Hyran/Bostadsratt/. Se angående detta även regeringens faktablad rörande den nya lagen om privatuthyrning av bostäder: http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf.
När det kommer till bostadsrätter och andrahandshyresgästers rätt att, på motsvarande sätt som redogjorts för ovan rörande hyresrätter, få den potentiellt oskäliga hyran prövad av hyresnämnden gäller samma sak: först sedan en ansökan inkommit till nämnden om att få hyran ändrad kan den ta ställning till om det överhuvudtaget rört sig om för hög hyra. En väsentlig skillnad när det kommer till bostadsrättshyresgästers rätt är emellertid att dessa endast har rätt att få hyran nedsatt för framtiden – därtill har hyresgästen ingen möjlighet att resa återkrav. Är det följaktligen en bostadsrätt du ska hyra ut kan du inte bli återbetalningsskyldig gentemot hyresgästen för hyror som redan erlagts, även om hyran under hela denna tid varit för hög.
Bra, generell information om vad du i egenskap av hyresvärd bör tänka på når du här: http://www.jagvillhabostad.nu/index.php?sid=1&pid=93#faq1_5
Jag hoppas det skrivna varit dig till hjälp!
Vänligen
