Konsekvenser av olovlig uthyrning av lokal i andra hand
Hej,
Vi har en lokal som vi har hyrt i 6 år. Nu ska vi flytta till större lokaler och har begärt att få säga upp vår nuvarande lokal. Dessvärre påpekade bostadsrättsföreningen att vi borde ha sagt upp lokalen för två månader sedan eftersom avtalet förnyas automatiskt med tre år åt gången. Enligt dem måste vi alltså sitta kvar i ytterligare tre år. De har även öppnat för att de kan tänka sig en ny hyresgäst om vi hittar en sådan. Men då vill de godkänna hyresgästen. Det här känns som ett hopplöst uppdrag för oss, då deras bedömning av hyresgästen kan vara helt godtycklig. I synnerhet då vi har en ovanligt hög hyra för det området. Så, vad händer om jag hyr ut lokalen i andra hand utan hyresvärdens godkännande? Det värsta som kan hända är att de vräker oss och det är ju precis vad vi vill. Eller har jag fel?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det finns dessvärre vissa aspekter i detta upplägg som kan komma att bli problematiska för er. Inledningsvis så vill jag påpeka att en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke får lov att hyra ut lokalen i andra hand, se 12 kap. 39 § jordabalken (JB). Däremot finns det möjlighet att ansöka om tillstånd från hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Hyresnämnden ska då lämna tillstånd till en hyresgäst att hyra ut i andra hand om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke, 12 kap. 40 § JB.
Men om vi utgår från att hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsuthyrning och detta ändå sker, så har är hyresrätten förverkad och hyresvärden är då berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid, 12 kap. 42 § JB. Om ni skulle göra detta innebär det således precis som du säger att det finns en möjlighet för er att bli vräkta från lokalen.
Dock, i ett sådant scenario där hyresrätten är förverkad så har hyresvärden rätt till skadestånd för detta, 12 kap. 42 § sista meningen JB. Skadeståndet kan utgöras av hyresförlust under återstående hyrestid. Detta är ju mycket ofördelaktigt ur er synvinkel eftersom den resterande hyrestiden är väldigt lång. Dock finns det en möjlighet att ni ändå inte är tvungna att betala hela hyran för den resterande tiden. Enligt allmänna kontraktsrättsliga principer bör det åligga hyresvärden att begränsa sin skada. Brister hyresvärden i det avseendet, minskar rätten till ersättning. Hyresvärden kan således inte passivt låta en lokal vara tom utan måste vidta åtgärder för att försöka få den uthyrd på nytt. Hyresvärdens rätt till skadestånd får därför inte nödvändigtvis så stor praktisk betydelse, om det råder brist på lokaler.
Ytterligare en aspekt på detta är att ifall ni olovligen skulle hyra ut lokalen till någon annan, så kommer ni troligtvis att ingå ett avtal med denna person. Ifall ni då blir vräkta från lokalen så har ni inte längre någon rätt att hyra ut den i andra hand (varken lovligt eller olovligt). Den andrahandsgäst som ni hyrde ut till i andra hand kommer då troligtvis ha rätt till skadestånd eftersom ni brutit avtalet med denna (beroende på hur avtalet är utformat).
Om man då istället skulle försöka angripa själva avtalet så finns det en möjligt att jämka det enligt 36 § avtalslagen. Om själva avtalsvillkoret att hyreskontraktet förnyas med tre år åt gången anses vara oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt så finns det en möjlighet för en domstol att jämka detta villkor och istället sätta en förnyelseklausul som är skälig. För att avgöra ifall villkoret i detta fall är oskäligt så får man b.la. titta på hur sådana avtal i denna bransch brukar se ut, om parterna är jämlika samt övriga omständigheter i det enskilda fallet. Dock är det ofta svårt att uppnå en jämkning av ett avtalsvillkor i detta fall, plus att om ni vill få det prövat i en domstol så kommer det att ta både tid och pengar.
Sammanfattningsvis så finns det alltså en risk att om ni olovligen hyr ut lokalen i andra hand så kan ni bli tvungna att betala skadestånd till hyresvärden för resterande hyrestiden. Dock kan detta skadestånd begränsas enligt principen om att den skadelidande (hyresvärden) ska begränsa sin skada. Men det finns fortfarande en risk att ni kan behöva få betala ett stort skadestånd avseende ett flertal månader.
Utöver detta finns det en risk att er andrahandshyresgäst kräver skadestånd från er eftersom ni, genom att inte längre tillhandahålla lokalen enligt avtalet, har begått avtalsbrott.
Mitt råd är därför att ni i första hand försöker hitta en andrahandshyresgäst som er hyresvärd godkänner. Om denne inte godkänner den nya hyresgästen så kan ni ansökan om tillstånd hos hyresnämnden att hyra ut i andra hand. Så länge er hyresvärd inte har befogad anledning att vägra andrahandsuthyrning så bör ni kunna få rätt hos hyresnämnden.
En eventuell utväg skulle istället kunna vara att genom domstolsprövning få avtalet jämkat genom 36 § avtalslagen. Dock är detta något jag inte rekommenderar eftersom det ofta är svårt att uppnå de rekvisit som krävs. Samt att det kanske inte är oskäligt att ett sådant hyresavtal av aktuellt slag förnyas med tre år åt gången, man får helt enkelt försöka göra en bedömning och jämföra med liknande avtal inom samma bransch.
I sista hand skulle ni kunna hyra ut i andra hand olovligen, men ni riskerar då att vara tvungna att betala stora skadestånd, varför jag inte rekommenderar er att göra på det sättet.
Hoppas detta var svar på din fråga! Stort lycka till i ditt ärende och ha en trevlig kväll!
Med vänlig hälsning,
