Kommunen äger del av tomten - rätt till hävning för köparen?
Hej, vi har sålt ett hus med en tomt på 434 kvm. Tomten har en häck som vätter ut mot trottoar samt en mur på ena sidan som skiljer huset från grannens tomt, även muren slutar vid trottoaren. Huset har bara haft en ägare innan oss, en kvinna som bodde i huset, efter att den byggts 2002 på avstyckad mark, i 12 år. Lb hus hade byggt huset och anlagt trädgård med häck innan hon hade flyttat in enligt henne. Trädgården är väl integrerad och det har aldrig funnits skäl att ifrågasätta dess utseende. 3 veckor efter att vi sålt vårt hus får vi mail fr våra köpare som vill ha skadestånd på över 800 000 kr samt önskar häva köpet då de upptäckt att häcken är placerad på kommunens mark. Det gäller alltså ca 44 kvm utöver den tomtarea som tillhör huset och som vi angett. Vi har ej vetat om denna omständighet och inte heller säljaren innan oss. Vi har kontaktat kommunen som ej vill ge oss möjlighet vare sig till tomträtt, nyttjanderätt el köp av tomtbit. Vi har nu erbjudit oss att betala omplantering av häcken så att det stämmer överens med tomtgränsen. Köparna har ju fått den tomtarea som de betalt för trots allt. Kommunen kommer ej att göra anspråk på tomtdel under närmaste framtid. Köparna vill fortsatt häva och ha skadestånd på nästan en miljon. Hur ser våra chanser ut i en domstol? Kan ni råda oss i detta läge? Tack så mycket.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline!
För köp av fastigheter gäller 4 kap. jordabalken. Om en fastighet säljs och det senare visar sig att den besväras av annans rättighet som inskränker på köparens rättigheter över fastigheten har köparen rätt till prisavdrag (17 §). Annans äganderätt över del av fastigheten är ett typiskt sådant fall. Ni lär alltså vara betalningsskyldiga gentemot köparna motsvarande värdeskillnaden som felet medför, dock inget mer än detta.
De får endast häva köpet om det är av väsentlig betydelse (17, 12 §). Detta innebär att det ska finnas något särskilt skäl för köparna att inte kunna acceptera ett prisavdrag. Det kan t.ex. röra sig om att de haft speciella planer som inte går att genomföra med den aktuella tomtarean och som varit avgörande för husköpet. Det krävs dock ganska påtalande skäl för att få till en sådan hävning och utan några särskilda omständigheter lär de behöva acceptera ett prisavdrag.
Ni kan ha s.k. regressrätt gentemot den som är att skylla för felberäkningen av tomtarean. Det är svårt för mig att säga exakt hur detta kan gå till utan att veta alla omständigheter men kanske har tidigare husägaren varit medveten om felet och ändå sålt eller kanske har någon fackman utfört beräkningen på felaktigt sätt och därför låtit uppföra häcken på kommunens mark.
Om det blir en process i domstol rekommenderar jag att du rådgör vidare med en av våra jurister. Mer info finns här.
Hoppas det besvarar er fråga. Tveka inte att höra av er till oss igen nästa gång juridiken krånglar!
Vänliga hälsningar,
