Kapitalvinst vid försäljning av fastighet under taxeringsvärde
Jag och min syster har ärvt vår fars hus. Han köpte det 1952 för 50000kr. Idag har huset ett taxeringsvärde på 205000kr. Det är gjort en del ombyggnad och förbättringar på huset.
Vi har fått ett bud på 200000kr vilket är under taxeringsvärdet.
Vilka avdrag på ombyggnad och förbättringar kan vi göra?
Blir det någon extra skatt på mellanskillnaden från taxeringsvärde och försäljningsvärde ?
Sedan är väl skatten 22%?
Tommy
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga,
Vad som gäller vid överlåtelse genom arv framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Denna paragraf stadgar att alla inkomster som förvärvas genom arv är skattefria. Av detta följer att förvärvaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt den så kallade kontinuitetsprincipen. Detta innebär att ni, som förvärvare, vid en framtida försäljning kommer att använda er fars anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinstskatten.
Huvudregeln för hur kapitalvinsten ska beräknas återfinns i 44 kap. 13 § IL. Genom att ta ersättningen för fastigheten minskat med kostnaderna för försäljning och omkostnadsbeloppet får man fram kapitalvinsten, omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften som er far betalade år 1952 och förbättringsutgifter.
Enligt 45 kap. 11 § får endast förbättringsutgifter som har förts upp på en avskrivningsplan eller som för beskattningsåret sammanlagt uppgår till minst 5 000 kr tas upp som förbättringsutgift. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll får dock endast tas med i omkostnadsbeloppet till den del de medfört att fastigheten är i bättre skick än vid förvärvet och om de har utförts under detta eller något av de fem föregående beskattningsåren.
Vid försäljning av fastigheter används helhetsprincipen för att bestämma om en fastighet överlåts som köp eller gåva. Helhetsprincipen innebär att om ersättningen som ni erhåller för fastigheten understiger taxeringsvärdet ska hela överlåtelsen anses vara en gåva. Detta innebär i ert fall att överlåtelsen ska anses vara en gåva som är skattefri. Detta gäller dock inte alltid, om det är så att marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet kan Skatteverket bedöma överlåtelsen som ett köp vars kapitalvinst måste beskattas. Det är därför bra om ni tar kontakt med Skatteverket för att göra en värdering av fastigheten.
Om det skulle vara så att överlåtelsen ska ses som ett köp gäller alltså reglerna för beräkning av kapitalvinsten som jag redogjort för ovan. Enligt 45 kap. 33 § ska endast tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten tas upp till beskattning. Av detta kommer slutligen 30 procent att tas ut i skatt enligt 65 kap. 7 §. Detta innebär alltså helt korrekt att skatten för kapitalvinst vid försäljning av privatbostadsfastigheter är 22 procent.
Jag hoppas med detta att ni har fått svar på er fråga!
Med vänlig hälsning
