Kan man avtala om en framtida överlåtelse av fastighet?
Hej!
Undrar om man kan avtala om en framtida överlåtelse av fastighet, har hittat att detta inte är tillåtet med hänvisning till principen "Pactum de contrahendo". Kan dock inte hitta vad detta uttryck betyder eller något lagrum där detta tas upp.
MVH
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Begreppet Pactum de contrahendo betyder helt enkelt "föravtal" och innebär att parterna förbinder sig att ingå ett annat avtal i framtiden. Begreppet finns inte i något specifikt lagrum utan är en avtalskonstruktion som används i vissa situationer, en vanlig typ av föravtal är handpenningsavtal i samband med köp av fastigheter eller bostadsrätter.
Precis som du säger så är ett avtal om en framtida överlåtelse av fastighet ogiltigt. Att så är fallet har att göra med de formkrav på avtal om överlåtelse av fastighet som finns i JB 4 kap. 1 § . För att genomföra en giltig fastighetsöverlåtelse så ska det nämligen finnas ett skriftligt avtal med information om,
vilken fastighet som avses
köpeskilling
överlåtelseförklaring, exempelvis "A överlåter fastighet X till B"
vilka parterna är samt deras underskrifter.
Avtalslagens allmänna regler om hur avtal ingås gäller inte vid fastighetsöverlåtelser, utan jordabalkens regler gäller istället. AvtL 1 kap. 1§ 3 stycket. Om avtalet inte uppfyller ovanstående formkrav så är det ogiltigt. JB 4kap. 1 § 3 stycket.
I rättsfallet NJA 2002 s.467 så säger Högsta domstolen att avtal om framtida köp av fastigheter är ogiltiga. I fallet så menar HD att formkraven i JB ska beaktas vid överlåtelser av fastigheter och att syftet med dessa formkrav är att ha kontroll på vilka äganderättsövergångar som skett. Genom att inte tillåta denna typ av föravtal så hoppas man alltså undvika oklara äganderättsförhållanden i fastighetsbeståndet och i förlängningen negativa inverkningar på fastighetsomsättningen och kreditgivningen i samhället.
Vänligen,
