Kan hyresvärden säga upp hyresavtalet pga otillåten andrahandsuthyrning utan bevis?

Kan hyresvärd säga upp min första hand kontrakt utan bevis att jag har hyrt ut lägenheten i andra hand?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jordabalkens (JB) 12 kap. (den s.k. "hyreslagen") är tillämplig på frågor rörande uppsägning av förstahands hyreskontrakt, du hittar den här.

I 39 § stadgas att hyresgästen inte utan hyresvärdens godkännande får upplåta lägenheten i andra hand, dock finns ett undantag för de fall då hyresnämnden lämnar godkännande om upplåtelsen (40 §).

För att hyresvärden ska kunna säga upp ett hyresavtal i förtid så ska hyresrätten vara förverkad, en sådan förverkningsgrund finns i 42 § p. 3 och lyder att hyresrätten är förverkad […] "om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad". Därmed gäller att hyresrätten är inte förverkad och hyresvärden har inte rätt att säga upp hyresavtalet ifall hyresgästen efter tillsägelse utan dröjsmål vidtar rättelse, alltså säger upp andrahandsavtalet, eller ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får tillståndet beviljat.

Med andra ord så är det inte så att hyresvärden automatiskt har rätt att säga upp hyresrätten endast på grund utav att uthyrning skett utan samtycke, först måste tillfälle ges för rättelse, alltså en tillsägning ska ske innan uppsägning, och för det fall du ansökt/ansöker om tillstånd och får det beviljat så är har inte hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Värt att notera är även 42 § femte stycket som säger att om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse så är det inte skäl till förverkande.

Du frågar om hyresvärden kan säga upp avtalet utan bevis, och för det gäller följande: Bevisbörda (vem som ska bevisa) skiftar genom processen. Om du kan uppvisa rimliga skäl till varför andrahandsuthyrning inte skett så måste hyresvärden kunna motbevisa det. Om du alltså skulle väcka process i hyresnämnden om att uppsägning har skett på felaktiga grunder så måste hyresvärden kunna bevisa andrahandsuthyrningen. Bevisbördan ligger i relativt hög grad på hyresvärden eftersom det är lättare att bevisa "att något skett" än att "något inte skett", men den kan som sagt skifta under processens gång vilket gör att även du kan behöva kunna bevisa olika omständigheter, eller i vart fall komma med rimliga förklaringar beroende på vad som påstås.

Hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, du är alltid varmt välkommen att komma in med nya frågor till oss här på Lawline. För det fall du behöver mer djupgående juridisk rådgivning eller vill ha hjälp med en rättsprocess så kan du boka tid med en av våra verksamma jurister, här.

Vänligen,

Fanny RudénRådgivare
Public question details image

Ställ en Expressfråga 1499 kr

Behöver du hjälp med att lösa en fråga gällande Fastighetsrätt och Andrahandsuthyrning? Vi kan hjälpa dig!

Ställ din fråga i formuläret nedan och få svar inom 72 timmar.

Betala medKlarna Logo
0 / 1500
swish logo