Egenmäktigt förfarande och innehållande av deposition vid hyresförhållande

Question

Hej. Jag har hyrt ut mitt hus i andra hand. Vid inflytt betalade hyresgästen en depositionsavgift till mig som garanti för mig vid utflytt. Nu har gästen flyttat ut, och det visar sig att jag måste byta lås då han tappat en nyckel och även städa huset då han inte gjort det.
Står i kontraktet antal utlämnade nycklar och att huset ska vara flyttstädat. Jag drar av en summa för detta så klart. Sen parkera han en bil på min parkering i 18 dagar efter han flyttat ut.
Jag gav honom 2 veckor på sig att ta bort den men inget hände. Då skrev jag att det from idag (i måndags) kostar en viss summa varje dag som bilden står kvar.

Idag skicka han sms o förklara att bilen blev borttagen samma dag (vilket han borde sagt då?). Sen kräver han mig på vite för att depositionen inte är betald till honom. Kan han göra det?
Jag har väl rätt att hålla inne pengarna till allt är löst? Och även ta betalt för det som han orsakat / nyttjat?

Answer 1

Hej!

En deposition ska vid ett hyresförhållande fungera som ett skydd för den som hyr ut. Normalt sett ska depositionen betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång, men om hyresgästen gör, eller har gjort, något som gör att depositionen förverkas så behöver hyresvärden inte betala tillbaka depositionen, eller delar av depositionen, för att täcka den skada som hyresgästen har orsakat. Enligt jordabalken, som reglerar hyresförhållande, har en hyresgäst enligt 24 § 12 kap (se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1) en "vårdplikt" av bostaden denne hyr. Med det följer att hyresgästen ska vidta sådana åtgärder som behövs för den löpande skötseln av bostaden, som att t.ex. städa och hålla den ren. Utöver det är hyresgästen enligt nämnda paragraf skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Däremot blir hyresgästen inte ansvarig för rena olyckshändelser. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan har uppstått under den tid då hyresgästen har nyttjat boendet. Det har dock fastslagits av Högsta Domstolen att värden inte har hela bevisbördan för att det var hyresgästen som orsakade skadan, hyresgästen kan tex inte gå fri från ansvar bara för att denne hävdar att skadan berott på en olyckshändelse (se NJA 1975 s. 657).

I ditt fall finns det tydliga bevis på att det är hyresgästen som har tappat bort nycklarna till bostaden då det i kontraktet stod skrivet hur många nycklar hyresgästen fick tillgång till och denne vid hyrestidens utgång inte var förmögen att återlämna det antalet. Därmed är hyresgästen skyldig att ersätta all den skada som han har orsakat pga det. Det innebär att det är hyresgästen som ska stå för kostnaden för att byta ut låsen på dörren. Vad gäller flyttstädningen så hade ni även avtalat om att hyresvärden skulle utföra en sådan. Har hyresgästen inte gjort det så har han gjort sig skyldig till ett avtalsbrott. Ett avtalsbrott är inte ett brott ur ett straffrättsligt perspektiv och kan därmed inte leda till straff men däremot till civilrättsliga sanktioner som tex skadestånd. Skadestånd är en ersättning som har till syfte att sätta den som blivit utsatt för ett kontraktsbrott i samma ekonomiska läge som han skulle varit i om kontraktsbrottet aldrig hade skett. För att skadestånd skall utgå krävs först och främst att det finns ett samband mellan kontraktsbrottet och skadan, något man brukar kallar kausalitet. Vidare krävs att det varit möjligt för den kontraktsbrytande parten att, vid avtalsingåendet, förutse skadan. Detta kallas för adekvans. I ditt fall bör hyresgästen ha kunnat räkna med att skadan skulle uppstå när han valde att inte städa (dvs. att du skulle bli tvungen att stå för de utgifter som krävdes för att flyttstäda lägenheten istället för honom), därmed föreligger adekvans och vad gäller kausaliteten finns det ett klart samband mellan hyresgästens kontraktsbrytande genom att inte städa och din utgift för att städa. Sammantaget bör du kunna kräva hyresgästen på ersättning för de utgifter du haft för flyttstädningen.

Sammanfattningsvis kan konstateras att om de utgifter du haft för att installera låset samt städa bostaden uppgår till mer än vad depositionen var på så har du rätt att dels behålla depositionen och dels kräva hyresgästen på det överskjutande beloppet. Uppgår de utgifter du haft till ett lägre belopp än depositionen har du inte rätt att behålla hela depositionen utan endast den del som täcker dina utgifter. 

Vad gäller att hyresgästen kräver dig på vite så fungerar vite som så att parterna i avtalet har bestämt att ett visst förutbestämt belopp (vite) ska betalas om någon av avtalsparterna begår ett kontraktsbrott. I ditt fall har det inte framgått att ni har avtalat omvite och även om det skulle vara så att ni gjort det så har hyresgästen mig veterligen inte någon grund för att kräva dig på vite. Med detta sagt bör du kunna bortse från hyresgästens hot om vite.

Vad gäller parkeringsplatsen så har hyresgästen gjort sig skyldig till egenmäktigt förfarande i enlighet med 8 § 8 kap brottsbalken (se https://lagen.nu/1962:700#K8P8S1) då han olovligen har rubbat din besittning till parkeringsplatsen. Det blir dock en fråga om bevisning för din del. Det måste bevisas att hyresgästen har stått på din parkeringsplats utan din tillåtelse. Om det kan bevisas kan hyresgästen dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.

Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga, jag önskar dig lycka till!