Hyresvärdens skyldigheter

Hej! Min son (19 år) har råkat ut för en riktig oseriös hyresvärd tillsammans med tre ytterligare studentkompisar i Örebro. Denne har ikväll i ett mejl till grabbarna hävdat att de ska omedelbart flytta ut ur sina rum (som ligger i den villa som hyresvärden hyr ut under renoveringen som på långa vägar sköts som det ska). De ska vara ute på fredag annars kommer han att göra en polisanmälan och vidta ytterligare åtgärder. De skäl han hänvisar till är en paragraf i kontraktet som omöjligt kan falla under hyreslagen: "§12 vid tvist, klagan och uppmaning så skall hyresgästen omedelbart flytta ut och 3 månaders deposition behålls av hyresvärden..." Anledningen han hävdar är den uppsägning av kontraktet som grabbarna gjort eftersom hyresvärden har grovt misskött sina åtaganden. Bla så finns det inte värme i alla rum, vattenläckor i köket som inte repareras mm. De har också gjort en anmälan till hyresnämnden om missförhållandena. Hyresvärden ska också enligt uppgift från en av grabbarna redan hyrt ut lägenheten till en barnfamilj som skulle flytta in så fort grabbarna var borta. Det behövs alltså lite "akuta" råd om hur sonen och hans kompisar ska gå tillväga.

Lawline svarar

Hej!

Regler om hyra av hus och delar av hus finns i Jordabalken (JB) 12 kap, se https://lagen.nu/1970:994. Reglerna är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att avtalsvillkor som strider mot lagen är ogiltiga om de är till hyresgästens nackdel (JB 12 kap 1§).

Bestämmelsen som du beskriver är mycket riktigt ogiltig. Hyresrätt kan bara förverkas i enlighet med reglerna i 12 kap 42§ och villkoret stämmer inte överens med lagen. När en hyresrätt sägs upp utan förverkande så måste parterna följa den uppsägningstid som finns i lagen. Jag utgår ifrån att hyran gäller för obestämd tid och då är uppsägningstiden tre månader (JB 12 kap 4§).

Hyresvärden har alltså ingen laglig grund för sina krav utan tvärt om så har de rätt att bo kvar i tre månader under förutsättning att de betalar hyran.

Eftersom det är hyresvärden som har brustit i sina åtaganden så har de även andra rättigheter. Enligt JB 12 kap 15§ så är hyresvärden skyldig att hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar för att man ska kunna bo i den (underhållsskyldighet). Det innebär bland annat att man ska utföra sedvanliga reparationer och se till att det finns värme. Eftersom hyresvärden inte har åtgärdat felen och åtminstone värmen måste anses vara ett fel av väsentlig betydelse så har de rätt att säga upp avtalet i förtid och är alltså inte bundna av uppsägningstiden (JB 12 kap 16 och 11 §§). De har också rätt till skälig nedsättning av hyran och till ersättning för eventuell skada som har uppstått (JB12 kap 11§).

Din son och hans vänner behöver alltså inte vara oroliga för att värden ska vidta åtgärder. För det första så är det inte brottsligt att stanna kvar i en lägenhet som hyresgäst även när lägenheten är en del av hyresvärdens hem så länge man har laglig rätt till det (Jfr Brottsbalken 4 kap 5§). För det andra så är det Kronofogden som har till uppgift att avhysa hyresgäster och sådana ärenden tar dels lång tid dels har hyresvärden ingen laglig grund för sina krav.

Vad gäller barnfamiljen så har din son och hans vänner en äldre hyresrätt och har därför som huvudregel företräde. Det finns vissa möjligheter att godtrosförvärva en hyresrätt om den yngre rätten blivit inskriven och rättighetsinnehavaren var i god tro vid upplåtelsen (JB 17 kap 1 och 3§§ och 7 kap 22§). Det verkar dock inte vara aktuellt i ert fall.

Din son och hans vänner har alltså rätt att stanna kvar i upp till tre månader och har rätt till skälig nedsättning av hyran. Om de lidit skada och vill få ut skadestånd så får de vända sig till hyresnämnden för medling i tvisten eller så får de stämma hyresvärden till tingsrätten. Även om de inte vill få ut skadestånd så kan det i vilket fall som helst vara en bra idé att anmäla tvisten till hyresnämnden för medling så att båda parter får klart för sig vad som gäller.

Hyresnämndens hemsida hittar du här http://www.hyresnamnden.se/Om-Hyresnamnden/

Lycka till!

Med vänliga hälsningar

Pierre OlssonRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Hyresrätt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000