Hyresrättsliga frågor vid överlåtelse
https://lagen.nu/1970:994#K12P3S1Vi har köpt en herrgård i December 2014. Gården köptes av vårt aktiebolag Asknäs Gård AB. Innan ägdes gården av tre privata delägare. Gårdens hus (huvudbyggnad och två flyglar) hyrs ut till både privatpersoner (bostadshus) och till olika verksamheter (lokaler). Man har inte avtalat bort besittningsskyddet och hyrestiden började i Juli 2014 för alla kontrakt och gäller tillsvidare med 6 månaders uppsägningstid. Vi har tagit över befintliga hyreskontrakt som samtliga är andrahandskontrakt då förra ägarna hyrde ut via sina företag. Nu håller vi på med nya avtal och vi vill inte låsa upp oss i långa hyresavtal och göra det så enkelt som möjligt att säga upp avtalen. De gamla husen har höga kulturvärden och har visst renoveringsbehov som kommer behövas utföras inom de närmsta åren. Vi kanske också vill flytta in själva i husen eller hyra ut till någon annan om vi inte kommer överens. Men just nu vill vi fortsätta hyra ut till befintliga hyresgäster. Men vi vill begränsa besittningsskyddet både för lokalerna och för bostadshusen. Vi vill också begränsa deras möjlighet att sälja/föra över hyreskontrakten till någon annan. Frågan är vad vi ska tänka på när vi nu skriver nya hyreskontrakt och om det är möjligt att hyra ut bostadshusen till oss själva privat för att de nya hyresavtalen ska bli andrahandsavtal. I så fall kan jag hyra båda bostadshusen och sedan hyra husen till två hyresgäster och vad är det för fördelar/nackdelar för oss att hyra ut i andra hand? Har vårt övertagande av hyresförhållandet automatiskt gjort om deras nuvarande kontrakt till försahandskontrakt?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni konsulterat Lawline med er fråga!
Utgångspunkter
Svaret nedan bygger på följande utgångspunkter:
Tidigare ägdes fastigheten (herrgården) av ett eller flera företag och byggnader hyrdes ut till delägare i dess bolag som i sin tur hyrde ut till i andrahandshyresgäster.Nu har ett AB förvärvat hela fastigheten från tidigare ägare.Andrahandskontrakten har 6 månaders uppsägningstid och ingicks under juli 2014.Förstahands eller andrahandsuthyrning?
Åtminstone bör kontrakten ha övergått till att bli förstahandskontrakt om det förvärvande AB:t tagit över kontrakten (mellanledet är ju i och med detta borta). Om däremot de tidigare förstahandsgästerna överlät hyresrätterna till delägare i det förvärvande AB:t hade det varit möjligt att argumentera för att andrahandshyresförhållandet gått över, alternativt att uppsägning skett i samband med övertagandet.
Resonemanget nedan bygger dock på att det rör sig om förstahandskontrakt.
Besittningsskydd
Besittningsskydd gäller för bostadslägenheter uthyrda i första hand (för andrahandsuthyrningar gäller det först efter 2 år). Avstående från besittningsskydd kräver som huvudregel hyresnämndens godkännande. Ett undantag från detta är emellertid om Ifall en överenskommelsen om avstående från besittningsskydd träffas för en tid på högst fyra år från tillträdesdagen
ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset,en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten,en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig på fastigheten eller överlåta den.Indirekt besittningsskyddFör lokaler gäller ett indirekt besittningsskydd, förutsatt att hyresförhållandet varit i minst 9 månader. Detta innebär att hyresgästen, under vissa förutsättningar har rätt till ersättning från hyresvärden vid avflyttning. Detta gäller dock inte när hyresvärden har befogad anledning att säga upp avtalet, se 12 kap 57 § JB. Ett exempel på sådana situationer är när hyresvärden måste vidta en väsentlig ombyggnad/renovering av lokalen.
Renovering
Det följer av 12 kap 26 § JB att hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för mindre brådskande förbättringsarbeten. Då sådana renoveringar ni avser att göra bör falla in under denna bestämmelse behöver något separat bestämmelse om detta inte tas in i ett nytt hyresavtal. Om renoveringarna kommer att innebära påtagliga störningar av hyresgästens nyttjande av lägenheten kan det dock vara klokt att i kontraktet reglera vad hyresgästen måste tåla.Några tips
Först och främst råder jag er att i samråd med befintliga hyresgäster göra upp hur den fortsatta uthyrningen ska ske. Då slipper ni förhoppningsvis frågan om förstahands/andrahandsuthyrning. Det finns då även möjlighet att låta AB:t hyra ut till er personligen enligt ett liknande upplägg som tidigare ägare hade (huruvida detta håller för prövning eller inte är dock osäkert).Jag rekommenderar även:- att ni i framtida avtal detaljreglerar vad hyresgästerna ska tvingas tåla avseende de planerade renoveringarna, att ni tidsbestämmer avtalen,- att ni avtalar om avstående från besittningsskydd och, om nödvändigt ansöker om detta hos hyresnämnden,att ni för lokalerna specificerar vad de ska få användas till,att ni skriver in att överlåtelse inte får ske av hyresrätten utan ert skriftliga samtycke.Slutligen vill jag påpeka att nya villkor inte måste accepteras av hyrsgästerna (åtminstone inte om dessa är förstahandshyresgäster) och att uppsägning för villkorsändring måste ske (givetvis förutsatt att ni inte kommer överens om nya avtal i godo - vilket jag rekommenderar). De formella reglerna kring uppsägning finner ni här.
Om ni vill ha hjälp med utformningen av nya hyreskontrakt eller önskar en mer detaljerad genomgång av vad som gäller i just er situation kan vi erbjuda vidare hjälp genom någon av våra professionella jurister. Om detta låter intressant kan ni skicka ett mail till erik.lindgren@lawline.se så hör vi av oss!
