Hyresavtalet bindningstid m.m.
Hej.
Vi har hyrt en lokal som vi inte blev informerade om att det var bindningstid på 24 månader.
Vi visste om att det var uppsägningstid på 6 månader men inte bindningstiden som gick ut 24 månader efter.
Nu vill inte hyresvärden låta oss säga upp den för kontraktet har gått ut och sen 6 månader efter det.
Hur kan vi gå till väga?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Hyrning av lokal och bostad regleras i 12 kap. jordabalk (JB) vilket även kallas för hyreslagen.
En allmän princip som är viktig i avtalsrätten är att “avtalet ska hållas”. Således är ni bundna av avtalet om ert avtal har en bindningstid så gäller den tiden. Att bevisa vad som var avtalat är dock en annan sak, särskilt om bindningstiden inte finns dokumenterat i skrift.
Det finns inget krav på att ett hyresavtal skall vara skriftligt därför är även muntliga avtal giltiga. Däremot inte sagt att det är bra ur bevishänseende att ha ett skriftligt hyresavtal och ett sådant skall upprättas om någon av parterna begär det, JB 12 kap. 2 §. Att ni “inte blev informerade” kanske betyder att bindningstiden varken avtalats i skrift eller tal.
Hyresavtal kan gälla på obestämd tid (tillsvidareavtal) eller på bestämd tid. Normalt skall tillsvidareavtal sägas upp för att upphöra, men nödvändigtvis inte avtal på bestämd tid, JB 12 kap. 3 §. En avtalad uppsägningstid gäller både i fall av avtal på obestämd tid och på bestämd tid, JB 12 kap. 4-5 §§.
Under vissa omständigheter får en part frånträda hyresavtalet med omedelbar verkan utan beaktande av bindningstid eller uppsägningstid, JB 12 kap. 6 §. Det förutsätter då motpartens kontraktsbrott t.ex. brister i lokalen som är av väsentlig betydelse för hyresgästen, se JB 12 kap. 11-14 §§, 16-18 §§, 42 § och 44 §.
For hyra av lokaler finns det särskilda regler att beakta i JB 12 kap. 56-60 §§. Främst handlar dessa regler om vad gäller när hyresvärden vill säga upp avtalet. En regel som särskild riktar sig mot hyresgästen är dennes möjlighet att säga upp avtalet till villkorsändring, JB 12 kap. 58a §.
Hyresnämnden är den myndighet som prövar hyrestvister, JB 12 kap. 69 §.
Ni bör således först kolla upp allt ni har i skrift kring hyran och reda ut t.ex.
- Är hyresavtalet tillsvidare eller på bestämd tid?
- Finns bindningstiden reglerat i skrift?
Det bästa skulle vara att ni kommer överens med er hyresvärd om en lösning men detta är svårt att åstadkomma bör ni kontakta hyresnämnden. Deras hemsida har kontaktinformation och även en blankett för ansökan till hyresnämnd.
Med vänlig hälsning,
