Hur undviker man kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt?
Jag och min sambo kommer att sälja våran bostadsrätt, som vi äger lika delar i, för att köpa en nytt. Sambon studerar och har csn lån. Vi kommer att göra en bra vinst i försäljningen och hon kommer då bli återbetalningsskyldig till csn, då vinsten räknas som inkomst. Går det att undvika, all vinst kommer behövas till nya bostadsrätten?
Vi tänkte först att hon skulle sälja till mig för inköpspriset, för att inte göra någon vinst. Men eftersom det blir under marknadsvärdet kommer det räknas som "blandat fång" och det blir fortfarande en vinst för henne att skatta på, och även återbetalning av csn.
Om hon ger sin del som gåva så antar jag att hon inte får stå kvar på lånet hos banken utan br som säkerhet och även övertagandet av lån kommer att räknas som blandat fång, om jag förstått det rätt. Går det att skriva över lånet på mig innan gåvobrev skrivs och på så sätt undvika att det blir blandat fång?
Lawline svarar
Inledning
Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!
Som Ni verkar ha koll på regleras dessa frågor i inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229#K46. Då det gäller kapitalvinst på bostadsrätter är det främst i 46 kap. som vi hittar lagstöd utöver de allmänna reglerna för kapital.
Allmän redogörelse
Det är mycket riktigt så att delningsprincipen kommer tillämpas vid försäljning av andelen i bostadsrätten och även en gåva vid övertagande av lån kommer delvis ses som ett köp och ev. leda till kapitalvinst.
Er lösning
Min bedömning av den "lösning" Ni föreslår är att skatteverket om de är observanta ändå kommer att bedöma transaktionen som ett blandat fång om övertagandet av lånet och gåvan av andelen sker i tidsmässig "nära anslutning". De kommer troligtvis göra bedömningen att övertagandet av lånet var en förutsättning för gåvan och därför rör det sig om ett blandat fång och inte endast gåva. Det kan dock vara så att om åtminstone någon tid förflyter mellan övertagandet av lånet och gåvan av bostadsrätten så kanske SKV missar sambandet och Ni "kommer undan" med transaktionen. Detta är dock givetvis inget jag kan råda Er till och Ni riskerar i sådana fall att drabbas av skattetillägg. Detta tillägg kan uppgå till betydande summor och jag rekommenderar Er därför att avstå från detta förfarandet.
Begära uppskov
Det finns en lösning som jag inte får en klar uppfattning av om Ni har begrundat eller ej och det är att begära uppskov. Om Ni begär och får uppskov enligt IL 46:18 3 st. och 47 kap. av den kapitalvinst Ni gör vid försäljningen av BR betraktas det som att Ni inte gjort någon kapitalvinst och Er sambo bör därmed inte heller bli återbetalningsskyldig till CSN då ingen inkomst registreras under året. Detta är under förutsättning att hela vinsten kan omfattas av uppskovet.
Det finns flera krav på vad som krävs för att uppskov ska ges och några av dessa är att en ersättningsbostad måste anskaffas tidigast kalenderåret före det att Ni säljer er nuvarande bostad och senast kalenderåret efter det år då Ni sålde er nuvarande bostad, IL 47:5a. Den kapitalvinst Ni gör per andel måste överstiga 50 000 kr enligt IL 47:6 men får inte överstiga (1 450 000 kr / 2 =) 725 000 kr p.g.a. Ni äger hälften var. För Er del blir det också viktigt att Er nya bostad kostar mer än vad Ni får in vid försäljningen av Er nuvarande bostad för att Ni ska få så stort uppskovsbelopp som möjligt, IL 47:7. Ni kan läsa mer om uppskov på SKV hemsida för rättslig vägledning här: http://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2016.7/2757.html.
Sammanfattning
Det finns stor risk för att Ni drabbas av betydande skattetillägg om Ni försöker kringgå reglerna om beskattning av kapitalvinst genom en lösning som den Ni föreslagit.
Rekommendation
Min rekommendation blir att begära uppskov med så stort belopp som möjligt. Den del av kapitalvinsten, efter kvotering, som Ni inte kan få undantagen genom uppskov blir Ni tyvärr tvungna att beskatta och ta upp som inkomst.
Hoppas Ni fått svar på Era funderingar.
Med vänliga hälsningar
